深圳市同致誠房地產(chǎn)估價顧問有限公司 劉 俊
深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈4樓東176＃ 518031 yliujun@tom.com/P>
摘要：本文闡述了深圳市國有企業(yè)進(jìn)行改制中的部分狀況，探討了深圳市國有企業(yè)的管理者改革過程，以及涉及到的相關(guān)土地資產(chǎn)的處置問題；同時作為估價人員在另一方面也分析了改制企業(yè)的土地資產(chǎn)評估技術(shù)方法。
關(guān)鍵詞：國有企業(yè)改制 土地資產(chǎn)處置 確權(quán) 土地資產(chǎn)評估
一、深圳市國有企業(yè)改制情況
深圳市近幾年的一系列國有企業(yè)的改制過程，也是經(jīng)營主體改變的過程，在此過程中，不但國有企業(yè)的體制發(fā)生著巨大的改變，同時國有企業(yè)管理體制本身也在不斷的實(shí)現(xiàn)自身的改革變化。
首先，深圳市的國有企業(yè)改制是在全國國有企業(yè)改制的潮流中進(jìn)行的，其前進(jìn)步伐是在全國國有企業(yè)改制的大環(huán)境中不斷的進(jìn)展和完善的。
我國的企業(yè)改制進(jìn)程從上世紀(jì)80年代中期就已開始，而成為國有企業(yè)改革的主題，是90年代以后的事。十幾年的國有企業(yè)改制已有很大進(jìn)展：國有企業(yè)數(shù)量下降，但收入、資產(chǎn)收益上升，國有企業(yè)數(shù)80年代初有約30萬戶，現(xiàn)在只有約18萬戶（2001年），國有及國有控股企業(yè)戶數(shù)已從1998年的6.5萬戶降到2002年的4.3萬戶。在不斷的摸索過程中，多數(shù)人對國有企業(yè)改制有多種的理解：例如改變企業(yè)形態(tài)，改變企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，改變企業(yè)的基本制度等各種形式；不少國有企業(yè)改制上市，一些大型國有企業(yè)海外上市；改制和資產(chǎn)優(yōu)化重組結(jié)合推進(jìn)，企業(yè)制度和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)同時改善；與改制改組結(jié)合的職工分流也不斷的推進(jìn)。
與此同時深圳市近幾年不斷加快國有企業(yè)改制的速度，2003年深圳已有14家市屬國有一級企業(yè)以經(jīng)營者和員工持股為主要形式，進(jìn)行了整體改制，涉及二級企業(yè)124家。其中改制中的國有企業(yè)大部分的做法是：企業(yè)轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)、員工轉(zhuǎn)換國有企業(yè)身份；對轉(zhuǎn)換身份、解除勞動合同關(guān)系的改制企業(yè)員工給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并用改制企業(yè)的國有凈資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。通過上述轉(zhuǎn)換和補(bǔ)償，使企業(yè)完全走向市場、員工走向勞動力市場。同時運(yùn)用國家和深圳市有關(guān)政策和相關(guān)規(guī)定對員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，維護(hù)著員工的個人利益。
據(jù)向有關(guān)人士了解，繼2003年深圳市14家國有企業(yè)改制完畢，2004年深圳市約有9家市屬國有企業(yè)完成整體改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)主體多元化10家，進(jìn)一步減持國有股7家，其它市屬國有企業(yè)要突出主業(yè)、實(shí)施主輔分離或轉(zhuǎn)換內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制、創(chuàng)造條件加快改革。共涉及二級企業(yè)154家，其中整體退出帶走92家，分離輔業(yè)企業(yè)62家。整體改制的9家企業(yè)，主要通過經(jīng)營者員工整體受讓國有股權(quán)等方式進(jìn)行改制。計劃到去年底，市屬國有企業(yè)家數(shù)將從年初的35家減少到27家左右。
深圳市國有企業(yè)改制中的例子——大型國有企業(yè)深圳石化集團(tuán)以10元的價格將股權(quán)全部賣給深圳石化集團(tuán)的員工，在2003年深圳石化集團(tuán)正式與深圳投資管理公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。此次簽約大會上，深圳石化集團(tuán)以10元的價格，將全部股權(quán)交由深圳石化集團(tuán)的員工整體承接。深圳石化集團(tuán)備受各界關(guān)注的主要原因在于：深圳石化集團(tuán)到2001年6月底，累計虧損21.6億元，資不抵債15.34億元。但其改制的進(jìn)程和結(jié)果卻是對改制后的經(jīng)營者來說是較好的開始。同時，萊英達(dá)（集團(tuán)）公司、深華運(yùn)輸實(shí)業(yè)公司、勘察研究院、設(shè)計裝飾公司4家市屬一級企業(yè)分別同深圳投資管理公司和建設(shè)控股公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或框架性協(xié)議。
自2002年起，深圳開始對國有經(jīng)濟(jì)布局實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，并確定到2005年完成這項(xiàng)工作，經(jīng)過過去幾年的努力，目前，深圳競爭性領(lǐng)域整體改制的國有企業(yè)達(dá)20余家，涉及總資產(chǎn)超過200億。重點(diǎn)企業(yè)的國有資產(chǎn)占市屬國有資產(chǎn)比例提高到了67.56％，比2002年提高了10％。
按照預(yù)定目標(biāo)，經(jīng)過三年的國有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整，深圳國有企業(yè)及國有控股企業(yè)最終將保持在25家左右，國有企業(yè)員工由2002年的15萬人減少到今年底的8萬人，最終國有經(jīng)濟(jì)將主要分布在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施及關(guān)系國計民生的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方面。隨后，深圳的國企改革重點(diǎn)便將轉(zhuǎn)移到轉(zhuǎn)換企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，提高核心競爭力，并通過資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作做大做強(qiáng)一批具有規(guī)模優(yōu)勢和較強(qiáng)競爭力的大型骨干企業(yè)方面。因此，除了僅有的情況特殊的幾個國企外，預(yù)計今年深圳將完成巨邦、園林、奧康德、深華、南油、龍脈、長城等10戶企業(yè)的整體改制，并完成國投、運(yùn)發(fā)、航運(yùn)、高新投等公司的產(chǎn)權(quán)主體多元化改革。
其次，深圳市的市、區(qū)屬改制企業(yè)通過上級產(chǎn)權(quán)單位或相關(guān)控股公司，在國資委的管理下不斷的加大改制力度的同時，深圳市國有資產(chǎn)管理體制改革也在近三年的身份轉(zhuǎn)變過程完成其自身的改革。
1987年，深圳成立了全國第一個管理國有資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)——深圳市投資管理公司，首創(chuàng)了獨(dú)立于行政管理體制的三層國有資產(chǎn)管理體制（國資辦-資產(chǎn)經(jīng)營公司-下屬企業(yè)），率先解決了政企不分現(xiàn)象，明確了國有資產(chǎn)出資人，落實(shí)了國有資產(chǎn)運(yùn)營的權(quán)利和地位，明晰了產(chǎn)權(quán)主體，建立了國有資產(chǎn)增值保值機(jī)制。十七年來，深圳國有企業(yè)總資產(chǎn)增加了18倍，凈資產(chǎn)增加了24倍。三層國有資產(chǎn)管理體制使國有企業(yè)與外資和民營企業(yè)一起，成為深圳經(jīng)濟(jì)的三大支柱，保證了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、健康、快速。
但是，舊的國有資產(chǎn)管理體制也給深圳的國有企業(yè)改革帶來了較大的限制。原有的三家資產(chǎn)經(jīng)營公司基本按照行業(yè)劃分，不利于跨行業(yè)的資產(chǎn)充足，多年來深圳的重大資產(chǎn)重組和調(diào)整難以推進(jìn)；國有資產(chǎn)從一般性競爭領(lǐng)域退出力度不夠，明顯落后于內(nèi)地一些地區(qū)；資產(chǎn)重組手段不足、力度不夠、人才缺乏，錯過了資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作的有利時機(jī)；沒有推動國有企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制根本性轉(zhuǎn)換；監(jiān)管力度不夠等情形。此外，三層國有資產(chǎn)管理體制層級過多，管理成本巨大。
深圳市政府宣布成立“市投資控股公司”，原有的三家國有資產(chǎn)經(jīng)營公司撤并，標(biāo)志著深圳兩年來的國有資產(chǎn)管理體制改革基本完成，也標(biāo)志著深圳在十七年前全國首創(chuàng)的三層國有資產(chǎn)管理體制功成身退，將對深圳市國有企業(yè)改革產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
重要領(lǐng)域中的大型國有企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)由2004年7月成立的深圳市國有資產(chǎn)管理委員會直接管理，由國資委承擔(dān)國有資產(chǎn)出資人的角色，“管資產(chǎn)、管人、管事”。劃歸深圳市國資委直接管理的國有企業(yè)包括兩大類共24家，一、授權(quán)經(jīng)營企業(yè)，包括鹽田港、水務(wù)集團(tuán)、機(jī)場、地鐵等公用事業(yè)企業(yè)；二、有重要影響的競爭性企業(yè)，包括能源集團(tuán)、深振業(yè)等。
其余的18家市屬國有一級企業(yè)劃歸新成立的“深圳市投資控股公司”管理，該公司還同時接管深圳原有的三家資產(chǎn)經(jīng)營公司——深圳市投資管理公司、深圳市建設(shè)控股公司和深圳市商貿(mào)控股公司本部，承接三家公司的擔(dān)保、債權(quán)和債務(wù)，推進(jìn)下屬企業(yè)改制和重組。深圳市投資控股公司由市國資委直接監(jiān)管，不搞投資經(jīng)營，不經(jīng)營本部資產(chǎn)。
二、國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置問題淺析
在越來越多的企業(yè)改制項(xiàng)目，其土地資產(chǎn)的相關(guān)處置方式（及在處置過程中土地資產(chǎn)的評估）時時刻刻被改制企業(yè)員工、各級行政主管單位所關(guān)注著。根據(jù)我國在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的有關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)改制時可以采取的處置方式有以下五種：
1、國有土地出讓
原使用劃撥土地的企業(yè)可通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)，向政府交納出讓金后，取得出讓土地使用權(quán)。
2、國有土地租賃
國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
3、作價出資（入股）
國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)中關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
4、保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)
保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：該部分的土地用途為繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，或國有兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的等相關(guān)土地部分。
5、授權(quán)經(jīng)營管理
國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，由國家土地管理局審批，并發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。 根據(jù)深圳市人民政府深府（2003）98號文件規(guī)定企業(yè)改制中非商品房性質(zhì)土地資產(chǎn)的處置方式有： nbsp; 1、補(bǔ)交地價轉(zhuǎn)為商品房
2、土地使用權(quán)作價出資（入股）
3、國有土地租賃
4、維持原土地使用性質(zhì)，按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)或年地租
5、限期開發(fā)
6、剝離到資產(chǎn)經(jīng)營公司或上級產(chǎn)權(quán)單位
7、收回土地
8、國家及省、市有關(guān)規(guī)定的其他方式 在深圳市的改制項(xiàng)目操作過程中，涉及國有企業(yè)改制過程中一個重要的環(huán)節(jié)就是改制企業(yè)的土地資產(chǎn)確權(quán)的過程。相對來說這個過程較為漫長，因各個改制的國有企業(yè)例如時間長久、歷史來源不清、資料缺乏、相關(guān)地價政策變動等使得其土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在其改制初始階段不是很清晰，因此，在國有企業(yè)申請改制中涉及土地資產(chǎn)處置的，應(yīng)對企業(yè)所使用的土地資產(chǎn)進(jìn)行全面清理，加緊土地資產(chǎn)的確權(quán)。
但是經(jīng)對改制企業(yè)的土地資產(chǎn)全面確權(quán)后仍有部分產(chǎn)權(quán)不清的，其土地資產(chǎn)處置方案中的處置意見一般為剝離，其引起的相關(guān)債權(quán)、債務(wù)等關(guān)系，應(yīng)由相關(guān)部門例如資產(chǎn)經(jīng)營管理公司、上級產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)協(xié)商處理，剝離到資產(chǎn)經(jīng)營公司、上級產(chǎn)權(quán)單位的房地產(chǎn)（商品房和非商品房）由資產(chǎn)經(jīng)營公司、上級產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)國土部門出具的土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件申請確權(quán)。
三、深圳市國企改制土地資產(chǎn)的評估思路
深圳市國有企業(yè)改制涉及轉(zhuǎn)移到改制后企業(yè)的所有土地資產(chǎn)，應(yīng)由上級產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估報告的土地資產(chǎn)性質(zhì)必須與審批的土地資產(chǎn)處置方案相對應(yīng)，同時必須報市國土管理部門備案，由市國土管理部門出具備案意見。
在實(shí)際土地資產(chǎn)評估過程中涉及的問題較多，土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的部分構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并評估。在評估其價值時一個準(zhǔn)則是必須嚴(yán)格按照國土管理部門針對改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案中的處置意見進(jìn)行評估，其他具體的評估方法簡單列舉如下：
1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
由于深圳市的公告市場地價較為全面和完善，因此在運(yùn)用該方法須特別注意是評估基準(zhǔn)日中對應(yīng)的相關(guān)地價評估政策及相關(guān)的修正系數(shù)。
2、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法中設(shè)定開發(fā)后的價值為市場價值，各種建筑成本也為客觀、合理費(fèi)用，利潤取該行業(yè)的社會平均水平等即可。
3、市場比較法
市場比較法應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：
① 比較案例與評估對象價格內(nèi)涵要相一致，如有不同，須修正。
② 目前土地的利用現(xiàn)狀與規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的差異，對土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。
4、成本逼近法
成本逼近法應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：
① 土地取得費(fèi)用的確定。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算土地取得費(fèi)用的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的土地取得費(fèi)用。
② 土地增值收益的確定，該部分價值根據(jù)土地增值收益的來源為增值地租收益，歸國家所有，相當(dāng)于土地的使用權(quán)出讓金部分，深圳市的普通作法一般取土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、利息的15％左右。
以上方法主要是指完全產(chǎn)權(quán)下商品房性質(zhì)的土地資產(chǎn)評估方法，針對深圳市不同的土地資產(chǎn)處置意見（例如維持原土地性質(zhì)）的評估方法探討如下：
根據(jù)原國有企業(yè)的土地使用來源大部分為行政劃撥，并在此次改制過程中為維持原土地性質(zhì)的土地資產(chǎn)處置方案，特對劃撥土地使用權(quán)的價格評估進(jìn)行探討。
深圳市的劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營等活動。根據(jù)筆者咨詢相關(guān)部門及有關(guān)人員的情況來看，其劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格－土地出讓金，評估可采用以下兩種方式進(jìn)行計算：
1、成本逼近法。在用成本逼近法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。由于土地增值收益相當(dāng)于出讓金部分。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
2、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。由公式出讓土地使用權(quán)價格＝劃撥土地使用權(quán)價格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格－土地出讓金
其中出讓土地使用權(quán)價格可按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》宗地評估地方法進(jìn)行測算。
參考文獻(xiàn)：
1、國土資源部文件國土資發(fā)（2001）44號文件
2、深圳市人民政府深府（2003）98號文件
3、南方網(wǎng)相關(guān)資料
