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    1、2010年1-11月各月供求情況
   （1）供求情況
     2010年1-11月總新增供應(yīng)量為864.83萬(wàn)平方米，比2009年同期減少了5.08%；總成交量709.76萬(wàn)平方米，同比減少了38.59%，總供求比為1.22，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。
    從2010年各月的新增供應(yīng)情況來(lái)看，9月新增供應(yīng)量達(dá)最高，5月、10月單月新增供應(yīng)也超過(guò)了100萬(wàn)平方米，主要是由于5月、9月和10月都是傳統(tǒng)的推盤旺季，且2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)交投兩旺，也是推盤旺季大幅度推盤的一個(gè)原因之  一。2月主要是受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，供應(yīng)面積有所減少，而11月份受廣州10月15日出臺(tái)的“限購(gòu)令”的影響，新增供應(yīng)數(shù)量大幅度減少，部分開發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時(shí)機(jī)。
    成交量方面，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每個(gè)月的成交量都較為平均，集中在60萬(wàn)平方米左右，個(gè)別月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010年開年后政府就采取了相應(yīng)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列措施，但房?jī)r(jià)依然居高不下，處于快速上漲的勢(shì)頭，市場(chǎng)預(yù)期的明朗程度不夠。

                               單位：萬(wàn)平方米

   （2）成交價(jià)格
    成交價(jià)格方面，各類型物業(yè)價(jià)格都有較大幅度的上漲，住宅于10月均價(jià)達(dá)到15072元/平方米，商業(yè)則自8月開始突破了2萬(wàn)大關(guān)，但成交均價(jià)受成交區(qū)域的影響較大，如辦公物業(yè)8月突破了2.2萬(wàn)元/平方米，主要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增，一次性成交了一半以上的物業(yè)，導(dǎo)致該月份寫字樓物業(yè)成交量激增，也拉動(dòng)了該月份寫字樓的成交均價(jià)。

單位：元/平方米

時(shí)間	住宅	商業(yè)	寫字樓	工業(yè)	別墅	停車場(chǎng)	其它
2010年1月	11577	12498	13849	4021	14574	10954	8991
2010年2月	11963	13019	15092	5212	10866	16374	4173
2010年3月	10858	15462	16192	4363	9948	16607	2721
2010年4月	11511	11174	18311	2812	13382	15055	9956
2010年5月	12955	11163	14818	1219	10785	12897	3884
2010年6月	12560	16638	19646	4891	——	14484	7691
2010年7月	11892	12868	14889	——	7197	11663	18142
2010年8月	11946	20671	22721	3800	33860	13596	13330
2010年9月	11610	21635	17765	7831	——	15429	11392
2010年10月	15072	21274	16951	6831	——	14916	16265
2010年11月	13847	20552	16994	——	——	——	14885

      （數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，同致誠(chéng)評(píng)估整理）

   2、2010年1-11月商品住宅成交情況
     （1）2010年1-11月商品住宅成交情況
    供求情況
     從2010年1-11月商品住宅的新增供應(yīng)量來(lái)看，全年新增供應(yīng)量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬(wàn)平方米，總供需比為1.26，供過(guò)于求的局面基本與商品房持平。
從2010年各月的供求情況來(lái)看，商品住宅的供應(yīng)量在9月和10月達(dá)新高，這也是“金九銀十” 的體現(xiàn)，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供應(yīng)量較少，導(dǎo)致該月份出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，其余各月基本保持平穩(wěn)。

                                  單位：萬(wàn)平方米

   （2）2010年1-11月各區(qū)供求情況
    從2010年1-11月廣州市各區(qū)新增供應(yīng)情況來(lái)看，花都、番禺新增供應(yīng)居于首位，占全市供應(yīng)的57.42%，主要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓造成的；其次白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數(shù)量的新增供應(yīng)情況，黃埔區(qū)作為傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，功能一直未能轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此，居住用地供應(yīng)有限，造成供應(yīng)量持續(xù)居全市最低。
   成交情況來(lái)看，番禺、花都由于供應(yīng)量較大，成交數(shù)據(jù)也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也較大，主要是由于其位于老城區(qū)，受土地供應(yīng)量的限制，造成新增供應(yīng)量的減少，進(jìn)而對(duì)成交面積有一定的限制，但由于其優(yōu)越的地理位置和成熟的配套環(huán)境，都造成了其成交面積較大，供不應(yīng)求局面加劇，特別是海珠區(qū)和天河區(qū)。

    成交價(jià)格方面：天河持續(xù)處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并突破了均價(jià)2萬(wàn)/平方米的大關(guān)，越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)新建商品住宅依然高企，已經(jīng)高達(dá)16000-17000元/平方米；黃埔區(qū)由于地鐵5號(hào)線的開通運(yùn)營(yíng)，加之所推樓盤較為稀少，房?jī)r(jià)也快速上升，均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米；番禺區(qū)則由于亞運(yùn)會(huì)大多數(shù)會(huì)場(chǎng)大多位于番禺，基礎(chǔ)設(shè)施不斷利好，環(huán)境得到了極大的改善，且不少大盤推出，高檔樓盤不斷推向市場(chǎng)，成交均價(jià)得到拉升，反超了黃埔和白云區(qū)的成交均價(jià)；花都區(qū)由于地鐵九號(hào)線在建，利好因素帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；蘿崗方面，由于推盤數(shù)量較少，其成交價(jià)格主要體現(xiàn)在幾個(gè)預(yù)售樓盤上。

   3、廣州市商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
   （1）2010年廣州樓市運(yùn)行特點(diǎn)
    跟隨2010年中國(guó)樓市整體向上的大勢(shì)洪流，廣州樓市也在2010年上演了一出恢宏大戲。概括來(lái)講，2010年的廣州樓市表現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：
  政策年的體現(xiàn)
    新政下，房地產(chǎn)面臨空前考驗(yàn)。從樓市供應(yīng)到品牌房企推盤動(dòng)態(tài)，無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都試圖尋找中國(guó)樓市的大致輪廓。房?jī)r(jià)飛漲，新“國(guó)十條”橫空出世，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的背景下，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十條”調(diào)控政策，直接針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出“政策年”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
  房?jī)r(jià)上漲迅速，自住、投資兩旺
    延續(xù)2009年房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，2010年開年伊始，房?jī)r(jià)以迅猛上漲的勢(shì)頭持續(xù)快速上漲，盡管兩會(huì)以后國(guó)家出臺(tái)了一系列政策抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，如“國(guó)十條”、“粵4條”、“國(guó)五條”、“限購(gòu)令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺(tái)，希望能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)其健康穩(wěn)定的發(fā)展。但從下半年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)來(lái)看，政策并沒有成為樓市冷卻的主因，反而樓市出現(xiàn)持續(xù)、快速上漲趨勢(shì)；在樓市快速上漲的勢(shì)頭上，越來(lái)越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市，成為市場(chǎng)的主力。
  二手房市場(chǎng)異常火爆
    自今年年初開始，二手房持續(xù)交投兩旺，特別是市內(nèi)六區(qū)二手房進(jìn)入新一輪火爆交易場(chǎng)面。成交量節(jié)節(jié)攀升，更在自住客、住房改善、投資客的帶動(dòng)下，急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢(shì)頭。
   （2）2011年廣州樓市展望 
    隨著2010年樓市政策的調(diào)整，銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購(gòu)令等政策，以及對(duì)土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設(shè)等，特別是國(guó)際、國(guó)內(nèi)增發(fā)貨幣，通貨膨脹席卷全球。金融危機(jī)還在持續(xù)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著通脹壓力。都預(yù)示著2011年樓市都面臨這一定的調(diào)整。
  房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調(diào)整、和區(qū)域新政等綜合影響，較2010年比較，新一年的樓市熱度會(huì)出現(xiàn)一定降溫，但基于穩(wěn)健貨幣政策依舊較為溫和，市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)會(huì)保持充裕，央行全年信貸額度依舊持續(xù)保持一定的穩(wěn)定額度，樓市預(yù)期不會(huì)出現(xiàn)根本性改變，房?jī)r(jià)小幅震蕩后依舊會(huì)保持穩(wěn)定；
  由于2010年持續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金和存貸款利率，勢(shì)必造成融資門檻增加，預(yù)計(jì)實(shí)力一般的開發(fā)企業(yè)將加大對(duì)已建成物業(yè)的銷售力度，迅速實(shí)現(xiàn)資金的回籠；
  新增供應(yīng)方面： 2009年土地市場(chǎng)的異常火爆，2010年上半年土地市場(chǎng)雖然冷清，但下半年地王頻現(xiàn)，如果按照一定的建設(shè)工期來(lái)看，預(yù)計(jì)2011年有大量的樓盤推向市場(chǎng)，供應(yīng)量較為充足；
  成交方面：市內(nèi)十區(qū)受“限購(gòu)令”的影響，自2010年11月份開始成交量有所下跌，如果“限購(gòu)令”持續(xù)起到限購(gòu)的作用，那么成交量將持續(xù)低迷；
  銷售價(jià)格方面，2010年延續(xù)了2009年房地產(chǎn)銷售價(jià)格的瘋狂上漲，不僅超出了大部分購(gòu)房者的心里預(yù)期，價(jià)格也實(shí)現(xiàn)新高。但隨著下半年政府頻頻出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)、土地、金融貨幣等政策，試圖穩(wěn)定當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格回到合理的價(jià)格區(qū)間，但鑒于目前通脹情況仍較為嚴(yán)重，購(gòu)置房地產(chǎn)物業(yè)作為抵消通脹的一大途徑使得房地產(chǎn)成為投資首選，因此綜合上述種種，如果沒有更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平緩，房?jī)r(jià)保持較慢的平穩(wěn)增長(zhǎng)；如果后續(xù)還有相關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌的趨勢(shì)。
  二、廣州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析
    1、2010年1-11月商業(yè)物業(yè)成交情況
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月份，廣州新增商用物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積為70.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.43%；成交量為66.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.99%，這說(shuō)明2010年的一手商用物業(yè)銷售呈現(xiàn)出更好的供求兩旺態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)消化情況較好，空置率持續(xù)下降。

    由于廣州市出售的商鋪多以商業(yè)裙樓為主，純商業(yè)廣場(chǎng)出售較少，因此，成交方面，成交量主要集中在裙樓商業(yè)。雖然商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，但市民對(duì)商鋪的投資熱情不減，高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高回報(bào)是一個(gè)吸引原因；另一個(gè)原因是由于通貨膨脹預(yù)期帶來(lái)的，在通脹預(yù)期面前，大家都紛紛選擇投資，加上廣州近幾年來(lái)可賣的商鋪多是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的裙樓商鋪，大家購(gòu)買的欲望自然高漲。
    而市場(chǎng)上，則頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無(wú)鋪可買”熱銷局面。白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的散鋪基本不入市，據(jù)說(shuō)已經(jīng)早被“關(guān)系客戶”搶奪一空。萬(wàn)科天河御品的裙樓商鋪，據(jù)說(shuō)概不對(duì)外發(fā)售，除“vip”客戶勿擾。天河的時(shí)尚天河項(xiàng)目，尚未發(fā)售就預(yù)定出六成商鋪。
    價(jià)格方面：由于全年商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)價(jià)格反映的是全市均價(jià)，受成交區(qū)域、地段、樓層等多因素的影響，成交價(jià)格也將有較大的影響。從均價(jià)來(lái)看，商業(yè)價(jià)格波動(dòng)明顯，2010年8月以后，均價(jià)突破2萬(wàn)，其余各月在15000元/平方米左右徘徊，4月、5月出現(xiàn)價(jià)格低點(diǎn)。存量商業(yè)物業(yè)方面，則保持持續(xù)上漲的價(jià)格水平。

   2、熱點(diǎn)區(qū)域的租售比分析
    崗頂—石牌東板塊
      廣州市天河崗頂板塊房地產(chǎn)呈商業(yè)為主、住宅為輔的格局，其中商業(yè)房地產(chǎn)主要以it電腦城為主，集中了大大小小幾十個(gè)電腦城。而零售百貨賣場(chǎng)也比較集中，以摩登百貨為主、天河娛樂(lè)城、華億百貨相輔的百貨賣場(chǎng)也在崗頂商業(yè)房地產(chǎn)中占據(jù)一席之地。 

（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）

    寶崗大道-江南西板塊
      江南西是海珠區(qū)發(fā)展較為成熟的商圈之一，商圈氣氛十分濃厚，商鋪的租售都相當(dāng)活躍，基本上商鋪的數(shù)量相對(duì)有限，需求量卻十分大，一直處于供不應(yīng)求的狀況 

（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）

   3、廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
  番禺成為新的商業(yè)發(fā)展點(diǎn) 
    番禺具有優(yōu)秀的商業(yè)歷史，有濃厚的商業(yè)氛圍，且番禺經(jīng)過(guò)大規(guī)模的發(fā)展，目前集聚了大量人口，常住人口已經(jīng)超過(guò)了200萬(wàn)，占了廣州的五分之一，作為廣州城市副中心的形成，商業(yè)的穩(wěn)定化，把穩(wěn)定的住宅演變成為綜合性的城市片區(qū)，會(huì)帶來(lái)很多的商業(yè)機(jī)會(huì)。番禺作為一個(gè)新興的發(fā)展上去，番禺的商業(yè)發(fā)展，目前商業(yè)形態(tài)比較單一，未來(lái)由形態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)規(guī)模落后向高端大型主題式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)升級(jí)換代的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，番禺日后將成為廣州新的商業(yè)發(fā)展點(diǎn)。
  傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手 
    廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。
  主題式商場(chǎng)逐漸主走俏
    主題式商場(chǎng)開始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買家購(gòu)買信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。
  租賃經(jīng)營(yíng)模式或?qū)⒊蔀橹髁?
    返租銷售模式，近年來(lái)在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中也屢見不鮮，但是由于商家的誠(chéng)信問(wèn)題也出現(xiàn)了不少爭(zhēng)議。這種營(yíng)銷模式由于其后期經(jīng)營(yíng)難以統(tǒng)一，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。
近年來(lái)，眾多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商改變以往把項(xiàng)目銷售一空的短期牟利的運(yùn)營(yíng)策略，更傾向于項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)，因此目前在建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目大部分只租不售。這種“只租不售，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益”的營(yíng)銷模式，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)能夠受到發(fā)展商很好的控制，適應(yīng)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展方向，正逐漸為市場(chǎng)認(rèn)可。從商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向上看，只租不售或租售結(jié)合正在成為目前大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，關(guān)注經(jīng)營(yíng)已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨理性，逐步走向成熟。
  價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)
    預(yù)計(jì)未來(lái)需求的增長(zhǎng)將抵消供應(yīng)對(duì)價(jià)格帶來(lái)的壓力，整體價(jià)格水平將在一些成熟項(xiàng)目的帶動(dòng)下繼續(xù)增長(zhǎng)。局部區(qū)域價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，如廣州南站附近商業(yè)物業(yè)隨著南站更多的投入使用和周邊配套的完善，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的上漲。
  三、廣州市辦公物業(yè)市場(chǎng)分析
   1、2010年1-11月辦公物業(yè)成交情況
從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2010年1-11月新增供應(yīng)辦公物業(yè)93.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.61%；成交面積67.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.68%。從新批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓物業(yè)來(lái)看，珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業(yè)，如廣州銀行大廈整體推向市場(chǎng)。
   從銷售情況來(lái)看，成交較為活躍，但從整體供需情況來(lái)看，目前仍處于供過(guò)于求的局面，除了第一季度受傳統(tǒng)春節(jié)影響，供應(yīng)量跟成交量都較少以外，其余各季度成交量均遠(yuǎn)小于供應(yīng)量，一方面由于珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，極大的增加了供應(yīng)量；另一方面，隨著至于外圍經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，外資企業(yè)亦再度活躍，主要在擴(kuò)租或?qū)ふ液线m物業(yè)作搬遷。來(lái)自周邊城市在廣州設(shè)立區(qū)域總部的公司有上升趨勢(shì)，租戶大多以金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)、顧問(wèn)咨詢、投資行業(yè)為主，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓消化狀況將有所好轉(zhuǎn)。 
                 

                                  （數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，同致誠(chéng)評(píng)估整理）
    成交價(jià)格方面：整體成交價(jià)格保持穩(wěn)定，新建辦公物業(yè)各月成交均價(jià)基本穩(wěn)定在15000-20000元/平方米之間，各區(qū)域不同價(jià)格也大有差異。成交價(jià)格主要是由于不同區(qū)域?qū)懽謽钦w成交均價(jià)影響較大，如海珠區(qū)寫字樓價(jià)格上漲主要是琶洲地區(qū)的新寫字樓受市場(chǎng)追捧，天河區(qū)寫字樓價(jià)格上漲則主要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業(yè)方面，價(jià)格則保持在5000-6000元/平方米，價(jià)格基本保持平穩(wěn)。 

   2、熱點(diǎn)區(qū)域的租售比分析
  琶洲板塊 
    琶洲片區(qū)在廣州市的地位屬于發(fā)展型區(qū)域，琶洲地區(qū)發(fā)展目標(biāo)定位為：以廣州會(huì)展博覽中心的建設(shè)為契機(jī)和核心，發(fā)展成為以會(huì)展博覽、國(guó)際商務(wù)、信息交流、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的rbd（recreational business district）型、生態(tài)型的新城市中心組成部分。其板塊內(nèi)主要寫字樓租售情況如下表所示： 

（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）

   根據(jù)規(guī)劃，琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個(gè)大cbd的重要組成部分，是總部經(jīng)濟(jì)及會(huì)展經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在政策支持所衍生下來(lái)的各種利好因素，確保了琶洲地區(qū)各商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景和投資價(jià)值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一年兩屆的廣交會(huì)采購(gòu)商客流有20多萬(wàn)人次，當(dāng)中約有一半是每年新參展客商，而整個(gè)琶洲今后每年可接待的海內(nèi)外商務(wù)客流超過(guò)200萬(wàn)人次，琶洲商圈的物業(yè)價(jià)值得到進(jìn)一步提升。
   目前，琶洲的主要寫字樓商鋪售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，接近c(diǎn)bd核心區(qū)珠江新城水平。如保利世界貿(mào)易中心寫字樓、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心售價(jià)都在2.5萬(wàn)元/平方米左右，中洲交易中心寫字樓商鋪價(jià)格則在2.1萬(wàn)元/平方米左右。
隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及琶洲片區(qū)的逐步開發(fā)完善，琶洲村、黃埔村、石基村的改造完成，琶洲豐富的土地儲(chǔ)備以及良好的景觀資源（珠江、萬(wàn)畝果園等）都將為琶洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。琶洲作為總部經(jīng)濟(jì)及會(huì)展經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)價(jià)格將出現(xiàn)進(jìn)一步的上漲空間。
 珠江新城板塊
   珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米，規(guī)劃將容納17-18萬(wàn)居住人口，提供近30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。 

（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）

   天河北板塊 
     天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，外資公司最多，有現(xiàn)實(shí)廣州最高的寫字樓中信廣場(chǎng)，廣州火車東站、天河體育中心也位于這個(gè)區(qū)域。 

（數(shù)據(jù)來(lái)源：同致誠(chéng)評(píng)估公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）

     天河北板塊寫字樓租售比基本穩(wěn)定發(fā)展，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天河北商務(wù)圈的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定期。寫字樓價(jià)格看漲，樓價(jià)也持續(xù)處于高檔價(jià)位，基本沒什么大的起伏，穩(wěn)步上漲。據(jù)了解，從出租回報(bào)率來(lái)看，廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高，約在7%左右。

    3、廣州市辦公物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及展望
   未來(lái)市場(chǎng)供將逐漸轉(zhuǎn)移到琶洲區(qū)域 
     獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動(dòng)赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對(duì)面，目前寫字樓物業(yè)有保利國(guó)際、中洲中心等，隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場(chǎng)。根據(jù)廣州市近年來(lái)土地拍賣信息以及在建寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將推出的寫字樓主要供應(yīng)量集中在琶洲區(qū)域。
   番禺廣州南站區(qū)域商務(wù)辦公將逐漸崛起 
     獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動(dòng)赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對(duì)面，目前寫字樓物業(yè)有保利國(guó)際、中洲中心等，隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場(chǎng)，因此，琶洲寫字樓將成為市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。
   價(jià)格有所增長(zhǎng) 
     從廣州市寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，特別是甲級(jí)寫字樓，隨著市區(qū)范圍內(nèi)純寫字樓用地的減少，且珠江新城多數(shù)以企業(yè)總部為主，預(yù)計(jì)未來(lái)市區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)將逐漸減少，寫字樓物業(yè)將漸成稀缺物業(yè)，價(jià)值會(huì)有所提升，特別是珠江新城板塊和琶洲板塊。
  四、廣州市工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 
     2010年前3季度，新建工業(yè)物業(yè)累計(jì)成交0.54萬(wàn)平方米，比去年同期減少0.1萬(wàn)平方米，同比遞減15.63%，從成交情況來(lái)看，主要成交量集中在第一季度，占了前三個(gè)季度的一半以上，第二、三季度則相對(duì)較少，特別是4、5月則僅為0.02、0.01萬(wàn)平方米，成交量極少；而7月份出現(xiàn)了零成交，創(chuàng)歷史新低。
價(jià)格方面，新建工業(yè)物業(yè)成交均價(jià)大多數(shù)時(shí)候都在4000-7000元/平方米之間波動(dòng)，也有少量物業(yè)成交價(jià)僅為1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷時(shí)成交均價(jià)也低，僅為2812元/平方米和1219元/平方米，是典型的量?jī)r(jià)齊跌的月份。根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)工業(yè)物業(yè)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的情況，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，則價(jià)格基本上會(huì)維持在一個(gè)平穩(wěn)的趨勢(shì)上，成交量或許會(huì)有小幅的回升。 
    重點(diǎn)區(qū)域的成交均價(jià)分析
  新塘板塊 
    新塘鎮(zhèn)規(guī)劃并推進(jìn)了寧西、新塘環(huán)保、豪進(jìn)、沙埔銀沙、東凌等五大工業(yè)基地建設(shè)，引進(jìn)了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產(chǎn)力骨干項(xiàng)目，培育了一批科技含量高、效益好、帶動(dòng)性強(qiáng)的制造業(yè)工業(yè)項(xiàng)目，牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)聚集和組團(tuán)發(fā)展，其區(qū)域范圍內(nèi)工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，工業(yè)用房交易及租賃等情況較為頻繁。 

  花都板塊 
    花都全面實(shí)施"工業(yè)強(qiáng)區(qū)"、"科教興區(qū)"、"外向帶動(dòng)"、"可持續(xù)發(fā)展"四大戰(zhàn)略，依托廣州中心城市的輻射帶動(dòng)作用，以"青山、碧水、藍(lán)天、綠地花之都"為發(fā)展目標(biāo)，使花都成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、社會(huì)文明、適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。
    隨著花都工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如汽車工業(yè)的帶動(dòng)作用和新機(jī)場(chǎng)的投入使用，汽車產(chǎn)業(yè)、空港經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將會(huì)有大量的航空、物流等人群涌入花都，花都的工業(yè)企業(yè)得到了極大的促進(jìn)作用，工業(yè)物業(yè)及工業(yè)用地價(jià)值都得到了較大的提高。 



  廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)
    由于廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、科學(xué)城、永和、保稅區(qū)等）土地供應(yīng)主要為土地一級(jí)市場(chǎng)，受行業(yè)及投資等的限制，土地二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓）暫時(shí)受到限制，未出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓等行為，因此廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地單價(jià)一直僅高于出讓價(jià)或者維持在出讓價(jià)（600元/平方米）。
  天河軟件園
    根據(jù)目前天河軟件園的運(yùn)作模式，已基本轉(zhuǎn)為工業(yè)辦公的模式，其房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)證記載的證載用途為工業(yè)，但其實(shí)際用途為辦公，且整個(gè)園區(qū)基本以辦公為主，該類工業(yè)物業(yè)的價(jià)值目前約在6000-7000元/平方米。 
    價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)
    隨著未來(lái)工業(yè)用地多在外圍區(qū)域供應(yīng)，市區(qū)內(nèi)基本無(wú)工業(yè)用地出讓，勢(shì)必會(huì)拉低整個(gè)城市的成交均價(jià)，而政府出讓又多以國(guó)家掛牌出讓的最低工業(yè)底價(jià)成交，因此土地一級(jí)市場(chǎng)的成交單價(jià)相對(duì)偏低，仍以國(guó)家公布的最低工業(yè)出讓底價(jià)為主。土地二級(jí)市場(chǎng)方面，由于不受準(zhǔn)入行業(yè)及投資額的限制，且土地的稀缺性導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格高于政府出讓地塊價(jià)格，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著土地稀缺程度的加劇，土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的上揚(yáng)。 
   工業(yè)物業(yè)價(jià)值方面：隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及快速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的企業(yè)擴(kuò)展需要更多的土地及相應(yīng)的工業(yè)物業(yè)，且工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)不受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)工業(yè)物業(yè)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)；如國(guó)家或外圍經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)危機(jī)或者下滑的趨勢(shì)，工業(yè)物業(yè)可能出現(xiàn)大面積空置的狀況，其租金和售價(jià)都會(huì)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。