經(jīng)歷了2009年房地產(chǎn)市場的高漲,2010年開年伊始廣州市房地產(chǎn)仍承接其發(fā)展趨勢,處于高位運行狀況。盡管2010年開年國家出臺了一系列房地產(chǎn)土地調(diào)控政策,試圖使高溫發(fā)展的房地產(chǎn)市場緩慢降溫,步入健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道,但由于近期國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)定,且人民對未來收入預期的樂觀,消費意愿強烈,為房地產(chǎn)交易奠定了良好的基礎。通貨膨脹、人民幣升值等經(jīng)濟因素都推動了資產(chǎn)價格的上漲。在這種社會總體經(jīng)濟宏觀背景下,房地產(chǎn)市場快速升溫,量價齊升,創(chuàng)造了城市房價新的高點。為了遏制房地產(chǎn)市場價格的過快增長,國家出臺了一系列政策打擊投機、投資者,廣州市10月份也出臺了“限購令”,對新購商品住宅戶籍及社保、繳稅年限都有一定的限制,以及二套房、三套房貸款利率等的限制,力圖減緩房地產(chǎn)市場快速上漲的勢頭。但從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看,房價仍處于快速上漲趨勢,預計未來政府將會出臺更加嚴厲的調(diào)控政策來遏制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
一、2010年1~11月廣州市十區(qū)商品房市場分析
1、2010年1-11月各月供求情況
(1)供求情況
2010年1-11月總新增供應量為864.83萬平方米,比2009年同期減少了5.08%;總成交量709.76萬平方米,同比減少了38.59%,總供求比為1.22,整體呈現(xiàn)供過于求的局面。
從2010年各月的新增供應情況來看,9月新增供應量達最高,5月、10月單月新增供應也超過了100萬平方米,主要是由于5月、9月和10月都是傳統(tǒng)的推盤旺季,且2010年房地產(chǎn)市場交投兩旺,也是推盤旺季大幅度推盤的一個原因之 一。2月主要是受傳統(tǒng)春節(jié)的影響,供應面積有所減少,而11月份受廣州10月15日出臺的“限購令”的影響,新增供應數(shù)量大幅度減少,部分開發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度,尋找更好的推盤時機。
成交量方面,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,每個月的成交量都較為平均,集中在60萬平方米左右,個別月份有所升高或降低,但升降幅度都不大。主要是由于2010年開年后政府就采取了相應的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一系列措施,但房價依然居高不下,處于快速上漲的勢頭,市場預期的明朗程度不夠。
2010年1-11月廣州市商品房各月供求情況一覽表
單位:萬平方米
月份 |
新增供應 |
成交量 |
供需比 |
2010.1 |
67.22 |
71.34 |
0.94 |
2010.2 |
39.40 |
63.50 |
0.62 |
2010.3 |
41.37 |
74.80 |
0.55 |
2010.4 |
40.07 |
63.52 |
0.63 |
2010.5 |
113.00 |
65.45 |
1.73 |
2010.6 |
72.32 |
64.10 |
1.13 |
2010.7 |
94.84 |
50.27 |
1.89 |
2010.8 |
70.34 |
58.97 |
1.19 |
2010.9 |
156.66 |
65.24 |
2.40 |
2010.10 |
120.79 |
69.11 |
1.75 |
2010.11 |
48.82 |
63.46 |
0.77 |
合計 |
864.83 |
709.76 |
1.22 |
2010年1-11月廣州市商品房各月供求情況圖

(2)成交價格
成交價格方面,各類型物業(yè)價格都有較大幅度的上漲,住宅于10月均價達到15072元/平方米,商業(yè)則自8月開始突破了2萬大關,但成交均價受成交區(qū)域的影響較大,如辦公物業(yè)8月突破了2.2萬元/平方米,主要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增,一次性成交了一半以上的物業(yè),導致該月份寫字樓物業(yè)成交量激增,也拉動了該月份寫字樓的成交均價。
2010年1-11月各用途物業(yè)成交價格一覽表
單位:元/平方米
時間 |
住宅 |
商業(yè) |
寫字樓 |
工業(yè) |
別墅 |
停車場 |
其它 |
2010年1月 |
11577 |
12498 |
13849 |
4021 |
14574 |
10954 |
8991 |
2010年2月 |
11963 |
13019 |
15092 |
5212 |
10866 |
16374 |
4173 |
2010年3月 |
10858 |
15462 |
16192 |
4363 |
9948 |
16607 |
2721 |
2010年4月 |
11511 |
11174 |
18311 |
2812 |
13382 |
15055 |
9956 |
2010年5月 |
12955 |
11163 |
14818 |
1219 |
10785 |
12897 |
3884 |
2010年6月 |
12560 |
16638 |
19646 |
4891 |
—— |
14484 |
7691 |
2010年7月 |
11892 |
12868 |
14889 |
—— |
7197 |
11663 |
18142 |
2010年8月 |
11946 |
20671 |
22721 |
3800 |
33860 |
13596 |
13330 |
2010年9月 |
11610 |
21635 |
17765 |
7831 |
—— |
15429 |
11392 |
2010年10月 |
15072 |
21274 |
16951 |
6831 |
—— |
14916 |
16265 |
2010年11月 |
13847 |
20552 |
16994 |
—— |
—— |
—— |
14885 |
(數(shù)據(jù)來源:廣州市國土資源和房屋管理局,同致誠評估整理)
2、2010年1-11月商品住宅成交情況
(1)2010年1-11月商品住宅成交情況
供求情況
從2010年1-11月商品住宅的新增供應量來看,全年新增供應量700.53,與去年同期相比略微下降了2.29%,從成交量為555.94萬平方米,總供需比為1.26,供過于求的局面基本與商品房持平。
從2010年各月的供求情況來看,商品住宅的供應量在9月和10月達新高,這也是“金九銀十” 的體現(xiàn),成交方面,每月基本持平,但由于2月、3月和4月供應量較少,導致該月份出現(xiàn)了供不應求的局面,其余各月基本保持平穩(wěn)。
2010年1-11月廣州市商品住宅供求情況一覽表
單位:萬平方米
月份 |
新增供應 |
成交量 |
供需比 |
2010.1 |
63.95 |
57.99 |
1.10 |
2010.2 |
33.12 |
51.87 |
0.64 |
2010.3 |
36.28 |
62.35 |
0.58 |
2010.4 |
28.36 |
53.66 |
0.53 |
2010.5 |
80.36 |
54.86 |
1.46 |
2010.6 |
51.96 |
52.52 |
0.99 |
2010.7 |
75.25 |
37.52 |
2.01 |
2010.8 |
46.33 |
41.39 |
1.12 |
2010.9 |
139.59 |
46.83 |
2.98 |
2010.10 |
110.95 |
53.27 |
2.08 |
2010.11 |
34.38 |
43.68 |
0.79 |
合計 |
700.53 |
555.94 |
1.26 |

(2)2010年1-11月各區(qū)供求情況
從2010年1-11月廣州市各區(qū)新增供應情況來看,花都、番禺新增供應居于首位,占全市供應的57.42%,主要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓造成的;其次白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數(shù)量的新增供應情況,黃埔區(qū)作為傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū),功能一直未能轉(zhuǎn)變過來,因此,居住用地供應有限,造成供應量持續(xù)居全市最低。
成交情況來看,番禺、花都由于供應量較大,成交數(shù)據(jù)也名列全市首位,而海珠、白云、天河成交量也較大,主要是由于其位于老城區(qū),受土地供應量的限制,造成新增供應量的減少,進而對成交面積有一定的限制,但由于其優(yōu)越的地理位置和成熟的配套環(huán)境,都造成了其成交面積較大,供不應求局面加劇,特別是海珠區(qū)和天河區(qū)。
2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況一覽表
區(qū)域 |
新增供應 |
成交量 |
供需比 |
越秀 |
18.51 |
17.85 |
1.04 |
荔灣 |
48.35 |
43.12 |
1.12 |
海珠 |
36.44 |
63.08 |
0.58 |
天河 |
40.41 |
74.14 |
0.55 |
白云 |
89.28 |
84.68 |
1.05 |
黃埔 |
0.27 |
5.34 |
0.05 |
番禺 |
152.40 |
83.87 |
1.82 |
花都 |
223.62 |
136.73 |
1.64 |
南沙 |
35.18 |
35.59 |
0.99 |
蘿崗 |
10.37 |
11.21 |
0.93 |
2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況圖

成交價格方面:天河持續(xù)處于領先優(yōu)勢,并突破了均價2萬/平方米的大關,越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)新建商品住宅依然高企,已經(jīng)高達16000-17000元/平方米;黃埔區(qū)由于地鐵5號線的開通運營,加之所推樓盤較為稀少,房價也快速上升,均價突破1萬元/平方米;番禺區(qū)則由于亞運會大多數(shù)會場大多位于番禺,基礎設施不斷利好,環(huán)境得到了極大的改善,且不少大盤推出,高檔樓盤不斷推向市場,成交均價得到拉升,反超了黃埔和白云區(qū)的成交均價;花都區(qū)由于地鐵九號線在建,利好因素帶動了房價的上漲;蘿崗方面,由于推盤數(shù)量較少,其成交價格主要體現(xiàn)在幾個預售樓盤上。

3、廣州市商品住宅市場的發(fā)展趨勢及展望
(1)2010年廣州樓市運行特點
跟隨2010年中國樓市整體向上的大勢洪流,廣州樓市也在2010年上演了一出恢宏大戲。概括來講,2010年的廣州樓市表現(xiàn)出以下一些特點:
政策年的體現(xiàn)
新政下,房地產(chǎn)面臨空前考驗。從樓市供應到品牌房企推盤動態(tài),無論是開發(fā)商還是購房者,都試圖尋找中國樓市的大致輪廓。房價飛漲,新“國十條”橫空出世,在房價持續(xù)走高的背景下,國務院出臺了“國十條”調(diào)控政策,直接針對目前的房地產(chǎn)市場泡沫,2010年房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出“政策年”的發(fā)展態(tài)勢。
房價上漲迅速,自住、投資兩旺
延續(xù)2009年房價快速上漲的趨勢,2010年開年伊始,房價以迅猛上漲的勢頭持續(xù)快速上漲,盡管兩會以后國家出臺了一系列政策抑制房價的過快上漲,如“國十條”、“粵4條”、“國五條”、“限購令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺,希望能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,促進其健康穩(wěn)定的發(fā)展。但從下半年房價的漲勢來看,政策并沒有成為樓市冷卻的主因,反而樓市出現(xiàn)持續(xù)、快速上漲趨勢;在樓市快速上漲的勢頭上,越來越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市,成為市場的主力。
二手房市場異常火爆
自今年年初開始,二手房持續(xù)交投兩旺,特別是市內(nèi)六區(qū)二手房進入新一輪火爆交易場面。成交量節(jié)節(jié)攀升,更在自住客、住房改善、投資客的帶動下,急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢頭。
(2)2011年廣州樓市展望
隨著2010年樓市政策的調(diào)整,銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購令等政策,以及對土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設等,特別是國際、國內(nèi)增發(fā)貨幣,通貨膨脹席卷全球。金融危機還在持續(xù),國內(nèi)經(jīng)濟面臨著通脹壓力。都預示著2011年樓市都面臨這一定的調(diào)整。
房價不會出現(xiàn)較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調(diào)整、和區(qū)域新政等綜合影響,較2010年比較,新一年的樓市熱度會出現(xiàn)一定降溫,但基于穩(wěn)健貨幣政策依舊較為溫和,市場流動性相對會保持充裕,央行全年信貸額度依舊持續(xù)保持一定的穩(wěn)定額度,樓市預期不會出現(xiàn)根本性改變,房價小幅震蕩后依舊會保持穩(wěn)定;
由于2010年持續(xù)上調(diào)存款準備金和存貸款利率,勢必造成融資門檻增加,預計實力一般的開發(fā)企業(yè)將加大對已建成物業(yè)的銷售力度,迅速實現(xiàn)資金的回籠;
新增供應方面: 2009年土地市場的異常火爆,2010年上半年土地市場雖然冷清,但下半年地王頻現(xiàn),如果按照一定的建設工期來看,預計2011年有大量的樓盤推向市場,供應量較為充足;
成交方面:市內(nèi)十區(qū)受“限購令”的影響,自2010年11月份開始成交量有所下跌,如果“限購令”持續(xù)起到限購的作用,那么成交量將持續(xù)低迷;
銷售價格方面,2010年延續(xù)了2009年房地產(chǎn)銷售價格的瘋狂上漲,不僅超出了大部分購房者的心里預期,價格也實現(xiàn)新高。但隨著下半年政府頻頻出臺相應的房地產(chǎn)、土地、金融貨幣等政策,試圖穩(wěn)定當前的房地產(chǎn)市場,使房地產(chǎn)價格回到合理的價格區(qū)間,但鑒于目前通脹情況仍較為嚴重,購置房地產(chǎn)物業(yè)作為抵消通脹的一大途徑使得房地產(chǎn)成為投資首選,因此綜合上述種種,如果沒有更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策,房地產(chǎn)市場將趨于平緩,房價保持較慢的平穩(wěn)增長;如果后續(xù)還有相關調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)市場觀望氣氛加強,預計未來房價將會出現(xiàn)小幅下跌的趨勢。
二、廣州市商業(yè)物業(yè)市場分析
1、2010年1-11月商業(yè)物業(yè)成交情況
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年1-11月份,廣州新增商用物業(yè)批準預售面積為70.55萬平方米,同比增長26.43%;成交量為66.66萬平方米,同比增長34.99%,這說明2010年的一手商用物業(yè)銷售呈現(xiàn)出更好的供求兩旺態(tài)勢,市場消化情況較好,空置率持續(xù)下降。

由于廣州市出售的商鋪多以商業(yè)裙樓為主,純商業(yè)廣場出售較少,因此,成交方面,成交量主要集中在裙樓商業(yè)。雖然商業(yè)物業(yè)風險較高,但市民對商鋪的投資熱情不減,高風險帶來的高回報是一個吸引原因;另一個原因是由于通貨膨脹預期帶來的,在通脹預期面前,大家都紛紛選擇投資,加上廣州近幾年來可賣的商鋪多是風險相對較低的裙樓商鋪,大家購買的欲望自然高漲。
而市場上,則頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達廣場的散鋪基本不入市,據(jù)說已經(jīng)早被“關系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪,據(jù)說概不對外發(fā)售,除“vip”客戶勿擾。天河的時尚天河項目,尚未發(fā)售就預定出六成商鋪。
價格方面:由于全年商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計價格反映的是全市均價,受成交區(qū)域、地段、樓層等多因素的影響,成交價格也將有較大的影響。從均價來看,商業(yè)價格波動明顯,2010年8月以后,均價突破2萬,其余各月在15000元/平方米左右徘徊,4月、5月出現(xiàn)價格低點。存量商業(yè)物業(yè)方面,則保持持續(xù)上漲的價格水平。
2、熱點區(qū)域的租售比分析
崗頂—石牌東板塊
廣州市天河崗頂板塊房地產(chǎn)呈商業(yè)為主、住宅為輔的格局,其中商業(yè)房地產(chǎn)主要以it電腦城為主,集中了大大小小幾十個電腦城。而零售百貨賣場也比較集中,以摩登百貨為主、天河娛樂城、華億百貨相輔的百貨賣場也在崗頂商業(yè)房地產(chǎn)中占據(jù)一席之地。
崗頂—石牌東板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表
名稱 |
面積(平方米) |
均價(萬元/平方米) |
租金(元/平方米.月) |
租售比 |
石牌東**商鋪 |
15 |
7.33 |
330 |
5.40% |
石牌東**商鋪 |
23 |
7.50 |
350 |
5.60% |
石牌東**商鋪 |
78 |
7.69 |
350 |
5.46% |
石牌東**商鋪 |
50 |
8.00 |
400 |
6.00% |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
寶崗大道-江南西板塊
江南西是海珠區(qū)發(fā)展較為成熟的商圈之一,商圈氣氛十分濃厚,商鋪的租售都相當活躍,基本上商鋪的數(shù)量相對有限,需求量卻十分大,一直處于供不應求的狀況
寶崗大道—江南西板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表
名稱 |
面積(平方米) |
均價(萬元/平方米) |
租金(元/平方米.月) |
租售比 |
江南西路頭段**商鋪 |
75 |
17.33 |
907 |
6.28% |
江南西路中段**商鋪 |
42 |
15.71 |
714 |
5.45% |
寶崗大道中杏園小區(qū)**商鋪 |
25 |
9.00 |
350 |
4.67% |
寶崗大道**商鋪 |
50 |
6.00 |
300 |
6.00% |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
3、廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望
番禺成為新的商業(yè)發(fā)展點
番禺具有優(yōu)秀的商業(yè)歷史,有濃厚的商業(yè)氛圍,且番禺經(jīng)過大規(guī)模的發(fā)展,目前集聚了大量人口,常住人口已經(jīng)超過了200萬,占了廣州的五分之一,作為廣州城市副中心的形成,商業(yè)的穩(wěn)定化,把穩(wěn)定的住宅演變成為綜合性的城市片區(qū),會帶來很多的商業(yè)機會。番禺作為一個新興的發(fā)展上去,番禺的商業(yè)發(fā)展,目前商業(yè)形態(tài)比較單一,未來由形態(tài)單一,經(jīng)營規(guī)模落后向高端大型主題式商業(yè)轉(zhuǎn)變,商業(yè)物業(yè)升級換代的時機已經(jīng)到來,番禺日后將成為廣州新的商業(yè)發(fā)展點。
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手
廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街,因為傳統(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形,所以現(xiàn)時的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應量較少,加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量帶給商家足夠的投資信心,自然導致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。
主題式商場逐漸主走俏
主題式商場開始成為商場租售策劃的一個關鍵因素,買家投資選擇時所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外,對商場的定位亦開始關注,而主題式概念是商場的一個重要附加值,也成為增強買家購買信心的重要因素,如以“異國風情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。
租賃經(jīng)營模式或?qū)⒊蔀橹髁?
返租銷售模式,近年來在我國的商業(yè)地產(chǎn)運作中也屢見不鮮,但是由于商家的誠信問題也出現(xiàn)了不少爭議。這種營銷模式由于其后期經(jīng)營難以統(tǒng)一,風險將逐步顯現(xiàn)。
近年來,眾多商業(yè)項目的開發(fā)商改變以往把項目銷售一空的短期牟利的運營策略,更傾向于項目的長期回報,因此目前在建設中的商業(yè)項目大部分只租不售。這種“只租不售,追求長期穩(wěn)定收益”的營銷模式,因為風險能夠受到發(fā)展商很好的控制,適應于社會經(jīng)濟的整體發(fā)展方向,正逐漸為市場認可。從商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向上看,只租不售或租售結合正在成為目前大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的運營模式,尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè),關注經(jīng)營已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流,體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨理性,逐步走向成熟。
價格趨勢預測
預計未來需求的增長將抵消供應對價格帶來的壓力,整體價格水平將在一些成熟項目的帶動下繼續(xù)增長。局部區(qū)域價格會出現(xiàn)大幅度的上漲,如廣州南站附近商業(yè)物業(yè)隨著南站更多的投入使用和周邊配套的完善,價格將會有較大幅度的上漲。
三、廣州市辦公物業(yè)市場分析
1、2010年1-11月辦公物業(yè)成交情況
從廣州市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,2010年1-11月新增供應辦公物業(yè)93.75萬平方米,同比增長44.61%;成交面積67.47萬平方米,同比增長70.68%。從新批準預售的寫字樓物業(yè)來看,珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業(yè),如廣州銀行大廈整體推向市場。
從銷售情況來看,成交較為活躍,但從整體供需情況來看,目前仍處于供過于求的局面,除了第一季度受傳統(tǒng)春節(jié)影響,供應量跟成交量都較少以外,其余各季度成交量均遠小于供應量,一方面由于珠江新城甲級寫字樓供應量持續(xù)增加,極大的增加了供應量;另一方面,隨著至于外圍經(jīng)濟逐步企穩(wěn),外資企業(yè)亦再度活躍,主要在擴租或?qū)ふ液线m物業(yè)作搬遷。來自周邊城市在廣州設立區(qū)域總部的公司有上升趨勢,租戶大多以金融機構、房地產(chǎn)、顧問咨詢、投資行業(yè)為主,預計未來寫字樓消化狀況將有所好轉(zhuǎn)。

(數(shù)據(jù)來源:廣州市國土資源和房屋管理局,同致誠評估整理)
成交價格方面:整體成交價格保持穩(wěn)定,新建辦公物業(yè)各月成交均價基本穩(wěn)定在15000-20000元/平方米之間,各區(qū)域不同價格也大有差異。成交價格主要是由于不同區(qū)域?qū)懽謽钦w成交均價影響較大,如海珠區(qū)寫字樓價格上漲主要是琶洲地區(qū)的新寫字樓受市場追捧,天河區(qū)寫字樓價格上漲則主要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業(yè)方面,價格則保持在5000-6000元/平方米,價格基本保持平穩(wěn)。

2、熱點區(qū)域的租售比分析
琶洲板塊
琶洲片區(qū)在廣州市的地位屬于發(fā)展型區(qū)域,琶洲地區(qū)發(fā)展目標定位為:以廣州會展博覽中心的建設為契機和核心,發(fā)展成為以會展博覽、國際商務、信息交流、旅游服務為主導,兼具高品質(zhì)居住生活功能的rbd(recreational business district)型、生態(tài)型的新城市中心組成部分。其板塊內(nèi)主要寫字樓租售情況如下表所示:
琶洲板塊主要寫字樓租售情況一覽表
寫字樓 |
均價(元/平方米) |
租金(元/平方米.月) |
租售比 |
管理費(元/平方米.月) |
入駐企業(yè) |
保利國際廣場 |
26,000 |
100 |
4.62% |
28 |
廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁科金屬進出口集團有限公司等知名企業(yè) |
中州中心 |
20,000 |
70 |
4.20% |
25 |
展會相關企業(yè) |
琶洲國采中心 |
25,000 |
70 |
3.36% |
|
展會相關企業(yè) |
中洲交易中心 |
21,000 |
|
|
25 |
在售 |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
根據(jù)規(guī)劃,琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個大cbd的重要組成部分,是總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域,在政策支持所衍生下來的各種利好因素,確保了琶洲地區(qū)各商業(yè)項目的發(fā)展前景和投資價值。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一年兩屆的廣交會采購商客流有20多萬人次,當中約有一半是每年新參展客商,而整個琶洲今后每年可接待的海內(nèi)外商務客流超過200萬人次,琶洲商圈的物業(yè)價值得到進一步提升。
目前,琶洲的主要寫字樓商鋪售價在2萬元/平方米以上,接近cbd核心區(qū)珠江新城水平。如保利世界貿(mào)易中心寫字樓、琶洲國際采購中心售價都在2.5萬元/平方米左右,中洲交易中心寫字樓商鋪價格則在2.1萬元/平方米左右。
隨著未來經(jīng)濟的發(fā)展以及琶洲片區(qū)的逐步開發(fā)完善,琶洲村、黃埔村、石基村的改造完成,琶洲豐富的土地儲備以及良好的景觀資源(珠江、萬畝果園等)都將為琶洲的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機遇。琶洲作為總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域,預計未來寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)價格將出現(xiàn)進一步的上漲空間。
珠江新城板塊
珠江新城,位于天河區(qū)西部,廣州新城市中軸線上,東起華南大道,西至廣州大道,南臨珠江,北達黃埔大道??傄?guī)劃用地面積6.44平方公里,核心地區(qū)約1平方公里,商建面積約450萬平方米,規(guī)劃將容納17-18萬居住人口,提供近30萬個就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀廣州市中心商務區(qū)的重要組成部分,具體的功能定位為:作為廣州市21世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分,將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區(qū),推動國際文化交流與合作的基地。
珠江新城板塊主要寫字樓租售情況一覽表
寫字樓 |
均價(元/平方米) |
租金(元/平方米.月) |
租售比 |
勤建商務大廈 |
20,000 |
80 |
4.80% |
富力盈隆廣場 |
25,000 |
100 |
4.80% |
華普廣場 |
19,000 |
90 |
5.68% |
珠江投資大廈 |
21,000 |
95 |
5.43% |
三銀大廈 |
25,000 |
100 |
4.80% |
津濱騰越大廈 |
20,000 |
90 |
5.40% |
富力摩根商務 |
25,000 |
90 |
4.32% |
富力盈泰廣場 |
27,000 |
130 |
5.78% |
富力中心 |
—— |
160 |
—— |
富力科迅大廈 |
22,000 |
95 |
5.18% |
星匯國際 |
22,000 |
120 |
6.55% |
富力盈力 |
23,000 |
85 |
4.43% |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
天河北板塊
天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈,交通網(wǎng)絡四通八達,外資公司最多,有現(xiàn)實廣州最高的寫字樓中信廣場,廣州火車東站、天河體育中心也位于這個區(qū)域。
天河北板塊寫字樓租售情況一覽表
名稱 |
均價(元/平方米) |
租金(元/平方米.月) |
租售比 |
|
28,000 |
150 |
6.43% |
耀中廣場 |
27,000 |
140 |
6.22% |
中泰廣場 |
22,000 |
130 |
7.09% |
維多利廣場 |
25,000 |
120 |
5.76% |
廣晟大廈 |
22,000 |
110 |
6.00% |
中石化大廈 |
24,000 |
130 |
6.50% |
平安大廈 |
20,000 |
95 |
5.70% |
壬豐大廈 |
20,000 |
90 |
5.40% |
大都會廣場 |
21,000 |
100 |
5.71% |
財富廣場 |
25,000 |
120 |
5.76% |
新創(chuàng)舉大廈 |
22,000 |
90 |
4.91% |
金利來大廈 |
20,000 |
110 |
6.60% |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
天河北板塊寫字樓租售比基本穩(wěn)定發(fā)展,隨著廣州經(jīng)濟的發(fā)展,天河北商務圈的發(fā)展已經(jīng)進入了穩(wěn)定期。寫字樓價格看漲,樓價也持續(xù)處于高檔價位,基本沒什么大的起伏,穩(wěn)步上漲。據(jù)了解,從出租回報率來看,廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高,約在7%左右。
3、廣州市辦公物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望
未來市場供將逐漸轉(zhuǎn)移到琶洲區(qū)域
獵德大橋的開通,把珠江新城與赤崗連在了一起,將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面,目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等,隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展,將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展,琶洲村的改造,將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場。根據(jù)廣州市近年來土地拍賣信息以及在建寫字樓市場統(tǒng)計,預計未來兩年將推出的寫字樓主要供應量集中在琶洲區(qū)域。
番禺廣州南站區(qū)域商務辦公將逐漸崛起
獵德大橋的開通,把珠江新城與赤崗連在了一起,將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面,目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等,隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展,將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展,琶洲村的改造,將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場,因此,琶洲寫字樓將成為市場新的亮點。
價格有所增長
從廣州市寫字樓市場來看,特別是甲級寫字樓,隨著市區(qū)范圍內(nèi)純寫字樓用地的減少,且珠江新城多數(shù)以企業(yè)總部為主,預計未來市區(qū)內(nèi)寫字樓供應將逐漸減少,寫字樓物業(yè)將漸成稀缺物業(yè),價值會有所提升,特別是珠江新城板塊和琶洲板塊。
四、廣州市工業(yè)物業(yè)市場分析
2010年前3季度,新建工業(yè)物業(yè)累計成交0.54萬平方米,比去年同期減少0.1萬平方米,同比遞減15.63%,從成交情況來看,主要成交量集中在第一季度,占了前三個季度的一半以上,第二、三季度則相對較少,特別是4、5月則僅為0.02、0.01萬平方米,成交量極少;而7月份出現(xiàn)了零成交,創(chuàng)歷史新低。
價格方面,新建工業(yè)物業(yè)成交均價大多數(shù)時候都在4000-7000元/平方米之間波動,也有少量物業(yè)成交價僅為1000-3000元/平方米,如4、5月份成交低迷時成交均價也低,僅為2812元/平方米和1219元/平方米,是典型的量價齊跌的月份。根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢,預計未來1年內(nèi)工業(yè)物業(yè)價格不會出現(xiàn)大幅上漲的情況,如果宏觀經(jīng)濟形勢有所好轉(zhuǎn),則價格基本上會維持在一個平穩(wěn)的趨勢上,成交量或許會有小幅的回升。
重點區(qū)域的成交均價分析
新塘板塊
新塘鎮(zhèn)規(guī)劃并推進了寧西、新塘環(huán)保、豪進、沙埔銀沙、東凌等五大工業(yè)基地建設,引進了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產(chǎn)力骨干項目,培育了一批科技含量高、效益好、帶動性強的制造業(yè)工業(yè)項目,牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產(chǎn)業(yè),初步形成產(chǎn)業(yè)聚集和組團發(fā)展,其區(qū)域范圍內(nèi)工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛,工業(yè)用房交易及租賃等情況較為頻繁。
新塘板塊工業(yè)用地市場情況一覽表
序號 |
地塊位置 |
用地性質(zhì) |
土地面積(㎡) |
成交價(元) |
地面單價(元/㎡) |
1 |
新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)土地 |
工業(yè)用地 |
4,758 |
3,735,030 |
785 |
2 |
新塘甘湖工業(yè)村土地 |
工業(yè)用地 |
7,157 |
5,482,262 |
766 |
3 |
新塘鎮(zhèn)西洲村佛塘溫涌、南埔村土地 |
工業(yè)用地 |
69,982 |
60,464,448 |
864 |
4 |
新塘鎮(zhèn)汽車產(chǎn)業(yè)基地 |
工業(yè)用地 |
|
|
800左右 |
5 |
新塘鎮(zhèn)白水村、西寧 |
工業(yè)用地 |
|
|
500-600左右 |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
新塘板塊工業(yè)物業(yè)市場情況一覽表
序號 |
地址 |
用途 |
結構 |
樓層 |
面積(㎡) |
租金(元/(㎡.月) |
售價 (元/㎡) |
備注 |
1 |
新塘鎮(zhèn)大石上邵 |
廠房、倉庫 |
鋼混 |
五層 |
約5000 |
8-10 |
|
配貨梯 |
2 |
增城市新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū) |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
約10000 |
8-10 |
|
配貨梯 |
3 |
增城市新塘鎮(zhèn)誰南村 |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
800 |
8 |
2000 |
配貨梯 |
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
花都板塊
花都全面實施"工業(yè)強區(qū)"、"科教興區(qū)"、"外向帶動"、"可持續(xù)發(fā)展"四大戰(zhàn)略,依托廣州中心城市的輻射帶動作用,以"青山、碧水、藍天、綠地花之都"為發(fā)展目標,使花都成為經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、社會文明、適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。
隨著花都工業(yè)企業(yè)的發(fā)展,如汽車工業(yè)的帶動作用和新機場的投入使用,汽車產(chǎn)業(yè)、空港經(jīng)濟的快速發(fā)展,將會有大量的航空、物流等人群涌入花都,花都的工業(yè)企業(yè)得到了極大的促進作用,工業(yè)物業(yè)及工業(yè)用地價值都得到了較大的提高。
花都板塊工業(yè)物業(yè)及工業(yè)用地市場情況一覽表
序號 |
地址 |
用途 |
結構 |
樓層 |
面積(㎡) |
租金(元/(㎡.月) |
售價 (元/㎡) |
備注 |
1 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道平西村 |
廠房、倉庫 |
鋼混 |
平層 |
600-800 |
7 |
|
|
2 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道石崗村 |
廠房、倉庫 |
簡易 |
平層 |
1200 |
13000 |
|
臨有600平方米空地 |
3 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)三東大道 |
廠房 |
鋼混 |
四層 |
800 |
7.2 |
|
配貨梯 |
4 |
花都區(qū)新華鎮(zhèn)平步大道楊屋村 |
廠房 |
簡易 |
平層 |
1000 |
7 |
|
做倉庫租金6.5元/㎡ |
5 |
花都區(qū)芙蓉鎮(zhèn)芙蓉大道工業(yè)區(qū) |
廠房 |
鋼混 |
五層 |
5000-6000 |
|
2500 |
層高4.5米跨度9米,占地5畝 |
6 |
花都汽車城附近土地 |
|
|
| , | ,
|
30-40萬元/畝 |
|
7 |
花東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)土地 |
|
|
|
|
|
20-30萬元/畝 |
|
(數(shù)據(jù)來源:同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù))
廣州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)
由于廣州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(東區(qū)、西區(qū)、科學城、永和、保稅區(qū)等)土地供應主要為土地一級市場,受行業(yè)及投資等的限制,土地二級市場(轉(zhuǎn)讓)暫時受到限制,未出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓等行為,因此廣州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的土地單價一直僅高于出讓價或者維持在出讓價(600元/平方米)。
天河軟件園
根據(jù)目前天河軟件園的運作模式,已基本轉(zhuǎn)為工業(yè)辦公的模式,其房地產(chǎn)相關權證記載的證載用途為工業(yè),但其實際用途為辦公,且整個園區(qū)基本以辦公為主,該類工業(yè)物業(yè)的價值目前約在6000-7000元/平方米。
價格趨勢預測
隨著未來工業(yè)用地多在外圍區(qū)域供應,市區(qū)內(nèi)基本無工業(yè)用地出讓,勢必會拉低整個城市的成交均價,而政府出讓又多以國家掛牌出讓的最低工業(yè)底價成交,因此土地一級市場的成交單價相對偏低,仍以國家公布的最低工業(yè)出讓底價為主。土地二級市場方面,由于不受準入行業(yè)及投資額的限制,且土地的稀缺性導致市場價格高于政府出讓地塊價格,預計未來隨著土地稀缺程度的加劇,土地二級市場價格將會出現(xiàn)進一步的上揚。
工業(yè)物業(yè)價值方面:隨著經(jīng)濟的復蘇及快速增長,越來越多的企業(yè)擴展需要更多的土地及相應的工業(yè)物業(yè),且工業(yè)物業(yè)市場不受國家宏觀調(diào)控政策的影響,預計未來工業(yè)物業(yè)的價格將會出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢;如國家或外圍經(jīng)濟再度出現(xiàn)危機或者下滑的趨勢,工業(yè)物業(yè)可能出現(xiàn)大面積空置的狀況,其租金和售價都會出現(xiàn)下滑的趨勢。