二○一一年二月十九日，南京市政府辦公廳公布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控新政正式出臺(tái)，房產(chǎn)限購(gòu)令正式下達(dá)。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）
《通知》規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，可新購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房。
調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
要堅(jiān)決落實(shí)好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房(含公共租賃房、拆遷安置房)、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。繼續(xù)按“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式落實(shí)中低價(jià)位普通商品住房用地。今年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地500公頃。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格的審查。
在限購(gòu)令的高壓之下，南京住宅雙量持續(xù)持續(xù)走低。本周是限購(gòu)令出臺(tái)后第二周，也是傳統(tǒng)“金三”的第一周，僅3家樓盤(pán)推出200套左右的新房源，且均為價(jià)格相對(duì)較低的江寧、江北項(xiàng)目。從本周總體的數(shù)據(jù)來(lái)分析，認(rèn)購(gòu)總量為422套，成交總量為641套，與上周(認(rèn)購(gòu)量為521套，成交量為689套)相比，雙量再次下跌，限購(gòu)令略顯成效。
榮盛龍湖半島提前開(kāi)盤(pán) 大戶(hù)型定位當(dāng)?shù)馗纳瀑?gòu)房者
榮盛龍湖半島樓盤(pán)已比原定日期提前一天開(kāi)盤(pán)，推出的70多套大戶(hù)型房源共售出10多套。榮盛龍湖半島此次推出11棟、12棟共78套房源，戶(hù)型為138平米、152平米的四房，毛坯交付，均價(jià)在5900—6000元/平米之間，比上一次開(kāi)盤(pán)(去年11月份)公布的價(jià)格上漲了400—500元/平米。
中冶天城突擊開(kāi)盤(pán) 限購(gòu)后誕生首個(gè)準(zhǔn)“日光盤(pán)”
原定于周日開(kāi)盤(pán)的江寧的純新盤(pán)中冶天城項(xiàng)目忽然提前至周六上午開(kāi)盤(pán)，首推5號(hào)樓，共96套小高層房源，戶(hù)型為91、92平方米的小三房，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在11000-12000元/平方米。最高優(yōu)惠92折、1小時(shí)內(nèi)去化6成……限購(gòu)令實(shí)施后，南京樓市連續(xù)兩周都較為冷清，但江寧一純新盤(pán)的突擊開(kāi)盤(pán)引起了市場(chǎng)的一場(chǎng)小波動(dòng)。該樓盤(pán)半天認(rèn)購(gòu)近9成，是新政實(shí)施以來(lái)南京樓市開(kāi)盤(pán)賣(mài)得最好的一個(gè)樓盤(pán)，也成為限購(gòu)后南京首個(gè)“準(zhǔn)日光盤(pán)”。
一周行情分析：限購(gòu)令高壓下南京樓市認(rèn)購(gòu)量持續(xù)走低
從南京樓市每日認(rèn)購(gòu)、成交量折線(xiàn)圖上，可以看到，從周一到周日，認(rèn)購(gòu)量一直徘徊在80套以下，走勢(shì)相對(duì)較平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落。本周六雖有3樓盤(pán)推出新房源，認(rèn)購(gòu)量卻再次下跌，只有54套的成績(jī)，南京住宅認(rèn)購(gòu)成績(jī)開(kāi)始掛紅燈。到周日，僅有27套的認(rèn)購(gòu)量，對(duì)比上周日賣(mài)房37套，平分秋色，限購(gòu)令下南京慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀繼續(xù)持續(xù)。本周成交量則是一波三折，周一消化上周末新房源成交量191套大套本周峰值，累計(jì)消化本周認(rèn)購(gòu)房源周四周五的成交量也分別突破百套，其余幾天的成交量也均在80套之下，保持限購(gòu)令下成交低值。另外，不難看出除了江北板塊依然高高在上以外，其余七個(gè)板塊雙量則是少得可憐。城中、仙林兩個(gè)板塊的認(rèn)購(gòu)和成交量更是一周總和都沒(méi)有突破兩位數(shù)。
開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)突圍
近日南京幾家樓盤(pán)動(dòng)作頻頻，有的加大優(yōu)惠，有的爆出高價(jià)，都欲在傳統(tǒng)的樓市“金三銀四”打場(chǎng)突圍戰(zhàn)。本周江寧純新盤(pán)中冶天城抓住剛需消費(fèi)群體的特點(diǎn)，之前預(yù)計(jì)中冶天城的價(jià)格可能會(huì)比較高，在12000-13000元/平米左右，開(kāi)盤(pán)92折的高折扣，這次開(kāi)盤(pán)均價(jià)大概在11000元/平米左右。價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)，該樓盤(pán)半天認(rèn)購(gòu)近9成，創(chuàng)造了限購(gòu)令后首個(gè)準(zhǔn)日光盤(pán)。
雙休日城南城北仙林3大板塊零成交
據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月上市的20多家樓盤(pán)中，剛需盤(pán)占到了6成以上，大多數(shù)將只推出百余套房源試水。“周六中冶天城最低9.2折入市賣(mài)掉9成，表明剛需在價(jià)格合適的情況下選擇出手，這也給其他開(kāi)發(fā)商一個(gè)借鑒，剛需項(xiàng)目合理定價(jià)在目前的市場(chǎng)環(huán)境下還是有機(jī)會(huì)的?！?
南京上周認(rèn)購(gòu)新房492套
業(yè)內(nèi)人士分析，認(rèn)購(gòu)量的持續(xù)走低證明“限購(gòu)令”對(duì)市場(chǎng)的影響正在持續(xù)深入。南京工大天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，新政在南京落地后，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出強(qiáng)烈的觀望情緒，不少項(xiàng)目都傳出可能推遲上市計(jì)劃,這直接造成新房上市量減少。加上購(gòu)房者正處在新政后觀望情緒最濃的階段，造成了商品房銷(xiāo)售量的大幅下滑，應(yīng)該說(shuō)在情理之中。隨著時(shí)間的推移，如果市場(chǎng)仍然保持這種觀望情緒，銷(xiāo)售量的下跌有可能會(huì)感染到房?jī)r(jià)。
限購(gòu)之后，除兩江板塊(高淳和溧水除外)的銷(xiāo)售成績(jī)還勉強(qiáng)支撐的其南京住宅銷(xiāo)售量的半邊天，其余板塊銷(xiāo)量則基本被“春寒”所困，既無(wú)新房源推出，認(rèn)購(gòu)量自然走低。“政府調(diào)控的決心非常明顯，這對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響比較大，”有專(zhuān)家認(rèn)為，“尤其是對(duì)于主城區(qū)的豪宅影響更甚?！毖巯赂骷议_(kāi)發(fā)商心思不同，房?jī)r(jià)漲跌不同，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎推房，購(gòu)房者不輕易出手，認(rèn)購(gòu)量每況愈下，南京樓市陷入膠著狀態(tài)。
房地產(chǎn)限購(gòu)令的出臺(tái)，改變了整個(gè)樓市：成交量銳減、開(kāi)發(fā)商和中介蟄伏、有人為被限購(gòu)發(fā)愁、有人手握珍貴的購(gòu)買(mǎi)權(quán)而謹(jǐn)慎選擇、有人改變了投資預(yù)期、做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商抖擻精神準(zhǔn)備迎接“春天”……政策指揮棒下的眾生相，可謂幾家歡樂(lè)幾家愁。限購(gòu)令出臺(tái)一周，各界都在密切關(guān)注這一最嚴(yán)厲調(diào)控造成的震動(dòng)，已經(jīng)在歷次調(diào)控中屢屢出現(xiàn)的“成交量銳減”，仍然未能就“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降”給出明確答案。限購(gòu)令這只靴子已經(jīng)落地，但何時(shí)重新提起來(lái)，還要看政策的執(zhí)行效果。
