一、 批準預(yù)售總量
2011年1～2月，深圳市共有7個項目取得預(yù)售許可證，新增商品房38.8萬平方米，同比減少9.35%；其中商品住宅新增面積35.7萬平方米，同比增加6.16%，商業(yè)用房新增面積3.1萬平方米，同比減少5.2%。
新增商品住宅套均面積88.21平方米，其中有5個項目套均面積在80～90平方米之間，此外另有2個項目套均面積在110平方米以上，分別為和亨城市廣場（套均面積110.47平方米）、凱旋灣花園（二期）（套均面積197.44平方米）。
從各類型商品房批準預(yù)售面積比重看，年初深圳入市新商品房以住宅為主，占比92%，沒有新寫字樓項目入市。
二、 商品住宅新增供應(yīng)
1、 深圳近年商品住宅新增供應(yīng)
自1998年以來，深圳房地產(chǎn)市場進入發(fā)展繁榮期，1999年，深圳商品住宅年批準預(yù)售面積為538.77萬平方米，隨后逐年上升，2002年批準預(yù)售面積達最大值，為961.42萬平方米，同比上升48.56%；2003年至2006年，批準預(yù)售面積小幅波動，但基本保持穩(wěn)定；2008年以來，受房價持續(xù)快速上漲的影響，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，期間，宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、調(diào)控力度的不斷加強，投資及投機性需求大幅萎縮，商品住宅新增供應(yīng)量也隨之大幅下滑，2009年、2010年同比分別減少35.08%、18.28%。 
2、 各月商品住宅新增供應(yīng)量
2010年，深圳商品住宅新增供應(yīng)量再創(chuàng)近十年新低，僅為2008年新增供應(yīng)量的53%，月均批準預(yù)售面積為29.47萬平方米，全年除9月新增供應(yīng)面積達80萬平方米以上外，其余各月均在50萬平方米以內(nèi)，其中更有7個月月新增面積不足30萬平方米。2011年1～2月深圳商品住宅新增供應(yīng)量則繼續(xù)呈低迷態(tài)勢，其中2月份只有1個項目取得批準預(yù)售。 
3、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
2011年1～2月，深圳新增商品住宅位于寶安、龍崗及鹽田三區(qū)，特區(qū)內(nèi)羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)均無新項目入市，其中寶安、龍崗二區(qū)新增商品住宅共30.57萬平方米，占比85.61%。
寶安區(qū)新入市項目分別為位于民治街道的合正中央原著和位于福永街道的萬科金色領(lǐng)域，其中合正中央原著預(yù)售面積達11.32萬平方米，共1280套，萬科金色領(lǐng)域批準預(yù)售面積7.03萬平方米，共851套。
龍崗區(qū)新入市項目分別位于龍崗中心城、龍城街道以及南澳，其中位于龍城街道的星河時代花園預(yù)售面積達9.76萬平方米，共1224套。
鹽田區(qū)批準預(yù)售項目為位于沙頭角片區(qū)的和亨城市廣場，新增住宅共465套，建筑面積5.14萬平方米。
三、2011年1～2月深圳新房銷售
1、銷售總量
2011年1～2月，深圳共成交新房5948套，成交面積49.87萬平方米，同比分別增加19.41%、10.92%，整體成交均價20316元/平方米，同比下降13.34%。
數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，同致誠評估整理
2、各區(qū)新房成交量分析
2011年1～2月，特區(qū)外二區(qū)共成交商品住宅4140套，成交面積35.98萬平方米，占全市比重分別為69.6%、72.16%，其中龍崗區(qū)共成交2338套，成交面積21.08萬平方米，占全市比重分別為39.31%、42.27%。特區(qū)內(nèi)除南山區(qū)以外，其余各區(qū)成交量均在300套以內(nèi)。
3、2010年1月～2011年2月各月商品住宅銷售面積
2010年深圳市共成交一手商品住宅313.15萬平方米，不到2009年成交量的五成（僅占47.43%）。2010年上半年，隨著存款準備金率的上調(diào)、“4.15”新政的出臺，新商品住宅交易量整體呈下降走勢；經(jīng)過7、8月的調(diào)整后，傳統(tǒng)需求旺季的到來以及供應(yīng)量的加大，自主性需求開始入市，新商品住宅交易量大幅攀升，此后，“限購令”、加息、提高存款準備金率等各種利空因素的疊加，再度抑制市場交易，成交量逐月回落，但是在2011年2月以前，月成交量仍然在30萬平方米以上。 
5、商品住宅銷售均價
①各月商品住宅銷售均價
深圳新商品住宅價格走勢一方面與交易量走勢表現(xiàn)出一定的趨同性，另一方面受特區(qū)內(nèi)尤其是南山區(qū)和福田區(qū)成交量占全市比重的影響較為明顯。2010年1-2月，南山區(qū)和福田區(qū)成交量占全市比重在30.5%-43.22%，3～5月比重下降至21%～27%左右，6～8月比重下降至12%～14%，期間深圳市商品住宅均價由2月最高點24166元/平方米下降至8月份最低點17845元/平方米，降幅35.42%。2010年9月，比重回升至23.48%，全市整體均價也漲至3～5月份時期水平，此后在震蕩中大致保持平穩(wěn)，2011年1-2月份，福田區(qū)和南山區(qū)商品住宅成交占全市比重分別為20.18%、23.79%。 
②各區(qū)新房銷售均價
2011年1～2月，深圳市新商品住宅整體均價為20316元/平方米，其中，特區(qū)外整體均價17390元/平方米，特區(qū)內(nèi)整體均價為21968元/平方米。從各區(qū)來看，福田區(qū)以33155元/平方米居首，成交量較大的新世紀四季山水、華嶸榕公館銷售均價分別為36500元/平方米、30500元/平方米；其次是南山區(qū)，均價為29494元/平方米，其中成交量較大的向南瑞峰、鼎盛山林居均價分別為25700元/平方米、20100元/平方米；羅湖區(qū)在售項目較少，其中鳳凰印象占全區(qū)成交量近七成，銷售均價為24000元/平方米左右；鹽田區(qū)前2月成交量較大的項目有東港印象、海山道一號，銷售均價分別為15000元/平方米、22000元/平方米，全區(qū)整體均價為19765元/平方米；寶安區(qū)有合正中央原著、潛龍曼海寧、水榭春天、花樣年花郡、觀湖園、觀瀾高爾夫大宅的銷售均價都在20000元/平方米以上，全區(qū)整體均價也達到20584元/平方米；龍崗區(qū)整體均價為全市各區(qū)最低，其中成交量較大的項目如星河時代、世紀新城、怡龍楓景園、首創(chuàng)八意府、陽光天健城等，銷售均價在9900元/平方米～16000元/平方米之間。 
③各區(qū)各月商品住宅銷售均價
特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)由于商品住宅成交量少，月成交均價走勢受個盤成交面積比重的影響較大，因此波動幅度較大；南山銷售價格走勢相對平緩，其中2010年1～5月整體呈下降趨勢，6月～10月穩(wěn)步上漲，漲幅達到58.09%，11月～12月，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌10%左右；2011年年初，均價穩(wěn)定在29000元/平方米左右。 
與特區(qū)內(nèi)各區(qū)相比，寶安、龍崗二區(qū)在2010年8月以前房價大致保持平穩(wěn)，除個別月份受個盤放量的影響。8～12月，寶安區(qū)新房均價在波動中小幅下滑，降幅為9%，而龍崗區(qū)房價波動走勢與寶安區(qū)相比滯后了約1個月，至2011年1月份，整體也下降了3%。
6、二手商品房銷售
2011年1～2月，深圳共成交二手商品房14669套，成交面積135.93萬平方米，同比增長3.45%。全市新房與二手房成交面積比為1︰2.73。
從各區(qū)來看，除鹽田區(qū)成交面積較小外，其余各區(qū)二手房交易量較為接近，成交面積大致在21萬平方米～30萬平方米左右，占全市的比重大致在16%～22%之間。 
2011年1～2月，特區(qū)外二區(qū)共成交二手房6075套，占全市交易量的41.41%，其中龍崗區(qū)更是以3212套居全市各區(qū)之首；寶安區(qū)也超越了羅湖區(qū)和南山區(qū)，二手房成交套數(shù)排到了全市第三位，說明，隨著特區(qū)外配套設(shè)施的日益完善、居住氛圍的日趨濃厚，尤其是地鐵的開通在即，二手房交易日趨活躍。
2010年，深圳市共成交二手商品房1130.66萬平方米，同比減少19.14%，月均成交面積94.22萬平方米，從各月成交走勢看，2010年4月份的二套房貸政策和10月份的限購令對深圳市二手商品房的交易量產(chǎn)生較大影響。2010年9月以來，二手房月成交量除12月份以外，環(huán)比均下降，至，2011年月僅成交36.87萬平方米，是自2008年12月以來最低。
從各區(qū)二手房月成交情況看，除鹽田區(qū)交易量偏低以外，其余各區(qū)走勢與全市走勢基本一致。其中龍崗區(qū)從2010年5月份開始打破了福田區(qū)長期占據(jù)各區(qū)交易量榜首傳統(tǒng)，并且至2011年2月只有2個月（2010年10月、11月）未能蟬聯(lián)。
自2009年以來，特區(qū)內(nèi)二手房掛牌均價一直保持上升趨勢，隨著國十條的出臺，4月～6月價格上漲幅度有所放緩，進入第三季度，4月份出臺的調(diào)控政策對樓市的影響作用逐漸消除，成交量逐步放大，二手房掛牌均價大幅上揚，各區(qū)代表性樓盤掛牌均價多呈上升態(tài)勢。2011年1～2月，特區(qū)內(nèi)各區(qū)二手房掛牌均價環(huán)比漲幅主要在1%～3%之間，較2010年12月份（4%～7%）略有回落。
對于特區(qū)外，由于寶安區(qū)的二手房樓市主要集中在寶安中心區(qū)和龍華，這兩個區(qū)的價格走勢直接決定全區(qū)的價格走勢，使得寶安區(qū)受二手住宅掛牌均價受宏觀調(diào)控政策影響更為明顯， 2011年2月，均價達17481元/平方米，同比增加43.65%，相對于寶安區(qū)，龍崗區(qū)對宏觀政策的敏感度稍低，到11月，掛牌均價達13078元/平方米，同比上升34.58%。
