馬公村
（深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司,廣東 深圳 518034）
摘要：農(nóng)村土地評估主要是評估農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值，評估價值的準確、客觀性和廣大農(nóng)民的認同度關(guān)系到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的速度，影響到種植專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社融資和發(fā)展壯大。本文通過對農(nóng)村果園用地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估過程，探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估的有效方法、存在問題及解決途徑。
關(guān)鍵詞：承包經(jīng)營；權(quán)益價值；農(nóng)村；果園；收益法
Analysis And Study On The Rural Land Contracted Management Rights In Orchard Value Assessment
MA Gong–cun
(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd.,Shenzhen 518034,
Abstract: Agricultural land evaluation is the evaluation of agricultural land contractual management rights value, to assess the value of the accuracy, objectivity and farmers' identity in relation to the rural land circulation velocity, Effect of planting professional large family, the family farm, farmer cooperatives financing and development. Based on the rural land contracted management rights in orchard value evaluation process, to explore the effective method of land contract and management rights value assessment and the problems and Solutions.
Key words: contract management; the value of equity; countryside; orchard; income approach
農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種使用權(quán)，完整的權(quán)能應(yīng)該包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股、收益等權(quán)利。多年以來，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)只包括使用權(quán)、收益權(quán)和部分的處分權(quán)等，而禁止農(nóng)戶買賣和抵押，土地承包權(quán)并沒有被賦予完整的權(quán)能，不能體現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值。2013年中央一號文件明確提出鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等流轉(zhuǎn)，這是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；图s化生產(chǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域化和標準化生產(chǎn)、促進農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收的有效途徑。這些專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等將被賦予完整的土地承包經(jīng)營權(quán)。
由于出現(xiàn)了大量的種植專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社，利用農(nóng)村圖地承包經(jīng)營權(quán)進行的抵押融資、作價入股、出租、出讓流轉(zhuǎn)等經(jīng)濟行為將日漸頻繁，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估的需求將越來越多，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估提供了市場。而目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值的評估還處于起步階段，盡快綜合利用法律、經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)科技、市場等多方面的相關(guān)知識，通過調(diào)查研究，創(chuàng)新的開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估工作，不斷完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估理論，努力提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，是我們評估行業(yè)支持“三農(nóng)”、服務(wù)“三農(nóng)”迫切需要。本文結(jié)合一宗果園承包經(jīng)營權(quán)益價值的評估，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估存在的問題進行了探討：
一、評估果園項目業(yè)務(wù)背景和果園現(xiàn)狀
1、評估業(yè)務(wù)背景
××市充分利用國家鼓勵土地流轉(zhuǎn)的政策,結(jié)合本市郊區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，提出加快土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模集約經(jīng)營；充分利用山區(qū)自然風光、自然資源，大力發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)等都市農(nóng)業(yè)。該市××村民抓住商機，于
2、評估果園現(xiàn)狀
根據(jù)委托方提供資料（1）《果園承包合同》（2）《××土地利用總體規(guī)劃圖（2006-2020年）局部》；（3）××村委會《關(guān)于××果園承包合同允許流轉(zhuǎn)合同》，果園所有權(quán)為××村所有，
評估果園位于××，地形具有平地、坡地、山地三種類型。占地面積
二、評估思路及方法
1、現(xiàn)場勘查思路
影響果園承包經(jīng)營權(quán)益評估價格的因素很多，主要應(yīng)綜合考慮以下三個方面。
?。?span lang="EN-US">1）自然因素。影響農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)能力的各種自然因素，常年溫度、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀、種植制度等。
?。?span lang="EN-US">2）社會經(jīng)濟因素。影響農(nóng)業(yè)用地收益的社會經(jīng)濟發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、儲存、銷售模式、人均土地指標（人均耕地、人均農(nóng)用地）、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通方便性等。
（3）特殊因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。
因此現(xiàn)場勘查首先要確定果園的地形、土壤種類和農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，其次要對評估對象進行核實，以該委托人提供的種植布局圖為抽樣總體，布設(shè)一定數(shù)量的樣點進行實地調(diào)查，核對其境界線是否正確，果樹品種是否屬實。采用典型選樣的方法選擇樣點，對評估的各項因素按規(guī)定進行實地調(diào)查，如樹齡、行距、株距、樹冠、直徑等。最后要調(diào)查了解當?shù)貧夂蛱攸c和果園的生產(chǎn)經(jīng)營情況，確定可以直接利用的因素和需要調(diào)整的因素，為評估做好資料準備。
2、評估方法思路
果園的形成是一個土壤不斷熟化和培肥，果樹的種植養(yǎng)護的過程，各種種植方式都需要一定的周期，不同利用方式，不同的土壤熟化程度收益差異較大，不適合大規(guī)模的頻繁交易。果園承包經(jīng)營權(quán)益的交換價值一般以果園的收益能力為主要構(gòu)成，其價格的高低也主要由收益能力決定。 因此我們認為利用收益法是評估成熟果園承包經(jīng)營權(quán)益價值最有效的評估方法，對于新開發(fā)的果園用成本逼近法進行評估比較合理。
（1）利用收益法評估果園承包經(jīng)營權(quán)益價值
一般果園要達到一定的生產(chǎn)條件必須包括溝渠路、房屋、庫棚等地上建筑物、構(gòu)筑物等，他們連同土地共同構(gòu)成了不動產(chǎn)種植，我們在測算果樹承包經(jīng)營權(quán)益價值時通常把果園用地及其地土建筑物、果樹及其他附著物作為一個整體共同測算。
就是說本文我們所說的果園用地承包經(jīng)營權(quán)益價值不但包括土地還包括其他地上建筑物、構(gòu)筑物和果樹等附著物。本次評估為成熟果園用地，宜選用收益法。
（2）利用成本逼近法評估新開果園承包經(jīng)營權(quán)益價值
成本逼近法評估新開法的果園承包經(jīng)營權(quán)益價值需要先計算土地取得費、開發(fā)費、種苗費、養(yǎng)護費，并加算利息、利潤、稅費和土地增值收益等。 但由于其經(jīng)濟學原理的局限性，投入等量資金不一定能得到等量的收益，也就是說投入多土地價格未必就高，這一點使成本逼近法在確定各項費用時必須注意采用社會平均費用。
成本逼近法的基本公式為地價＝土地取得費十土地開發(fā)費十種苗費+養(yǎng)護費+稅費十利息十利潤十土地增值收益 ，本次評估為成熟果園用地，不適宜選用成本逼近法。
三、評估過程
收益法是根據(jù)待估果園同一供地圈內(nèi)果園的平均年總收益，確定待估果園的客觀收益，從中扣除種苗費、農(nóng)藥化肥、人工、農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費用、管理費以及有關(guān)的稅款、利潤等年總費用，即等于果樹承包經(jīng)營純收益，根據(jù)果樹承包純收益和農(nóng)業(yè)還原率，收益年限代人收益還原法公式測算土地價格的一種方法。
1、果園的每年總收益
果園收入一般有主產(chǎn)和副產(chǎn)之分，主產(chǎn)是指作物的水果等，副產(chǎn)是指修剪掉的枝干和樹下生長的有一定經(jīng)濟價值的產(chǎn)物，在計算總收益時我們應(yīng)同時計算在內(nèi)，而且價格應(yīng)以近年來社會市場批發(fā)價或收購價計算（市場化價格），而不應(yīng)以市場零售價或國家定購價計算。這樣才能反映出果園的實際總收益。計算收益時應(yīng)以宗地內(nèi)現(xiàn)有果樹的產(chǎn)量結(jié)合預(yù)期收益計算，一般公式為：
果園收入=果品單價×每棵果樹產(chǎn)量×密度×種植面積×（1-損失率）+副產(chǎn)品收入
此幾個因素是交互作用，果品的價格由品種、質(zhì)量和市場供應(yīng)量等決定；果品質(zhì)量又與種植的密度、品種、種植水平及氣候等有關(guān)；畝產(chǎn)量又受品種、密度、種植水平制約，不是密度越高產(chǎn)量越高。每個品種都有一個合理的種植密度和科學的種植方式，要現(xiàn)場勘查時要合理區(qū)分；同時水果是時令鮮果，從采摘、運輸、儲存到銷售環(huán)節(jié)損失率較高，不同的水果種類和不同的收獲處理方式損失率差異很大，需要細致調(diào)查。
2、果園的每年經(jīng)常性費用
果園生產(chǎn)方式不同導致果園生產(chǎn)的年經(jīng)費不同，一般生產(chǎn)年經(jīng)費包括種苗費、肥料費、水費、人工費、機工費、農(nóng)藥費、基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的維修費和相關(guān)稅費等。
（1）種苗費
對于一般種植業(yè)來說種苗費是指種子或幼苗等。果樹的的種苗費實際上指購置樹苗進行栽植培育，直至其獲取純收益之前所花費的大量費用；其中不僅包含了種苗的購置費，而且包括了施肥管理等一系列的費用。這些費用必須在以后的收益之中收回，也就是說在果樹自然退化、品種更新、土地使用年限完成以前，這些費用應(yīng)該折舊完。這時的種苗費應(yīng)該是指土地重建成本的折舊費。折舊年期可視果樹的經(jīng)濟生產(chǎn)年限或剩余土地使用年限而定。
（2）肥料費
肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果樹由于管理方式不同，所以應(yīng)根據(jù)實際情況分別計算。
（3）排灌費
果園需具有旱澇保收的排灌設(shè)施，不同地區(qū)繳納的水電費不同，計算時應(yīng)根據(jù)區(qū)域的客觀情況而定。
（4）人工費
由于目前果園基本屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進行生產(chǎn)，由于地域的差別，果園作業(yè)期不同，工人的工作期和費用也不同，應(yīng)根據(jù)當?shù)乜陀^人均日費用計算。
（5）技術(shù)培訓和指導費
果園的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等為了保障生產(chǎn)，通常需聘用一些專家和技術(shù)人員進行技術(shù)培訓和指導。
（6）機工費
由于專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等的形成，原來的小型農(nóng)業(yè)機械無法滿足耕地、施肥、播種、撒藥的需求，需要雇傭部分大型機械完成。具體計算時可根據(jù)區(qū)域和果園具體情況來定，大型農(nóng)具可采用當時的雇傭價格來計算。
（7）農(nóng)藥費
使用必要的農(nóng)藥，以防止果園的病蟲害，是果園發(fā)展的必要保證。不同的果園使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同，計算時應(yīng)根據(jù)具體情況計算。
（8）農(nóng)田水利設(shè)施及其他設(shè)施的維護費
果園的農(nóng)田基本水利設(shè)施需進行清淤加固等工作，所以每年的維修費用也就成為經(jīng)常性費用，其他設(shè)施是指的評估果園上在使用時所用的農(nóng)機設(shè)備以及必要的生產(chǎn)材料費用等。
（9）承包費
經(jīng)營較大規(guī)模果園的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社，土地都是通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)取得，合同中都規(guī)定要繳納一定的承包費、管理費。
3、果園的還原利率
農(nóng)村果園用地的風險主要有在果園進行生產(chǎn)經(jīng)營的風險和擁有、獲得使用權(quán)的投資風險。生產(chǎn)經(jīng)營的風險就是指能否取得收益、收益大小的風險；由于果園用地流轉(zhuǎn)形式不同，擁有的權(quán)利也不同，進而投資風險也不同，也就是說產(chǎn)權(quán)越完整，其投資風險越小，價值越高。一般租賃土地使用權(quán)的投資風險比轉(zhuǎn)包和承包的投資風險大，待估果園為通過轉(zhuǎn)包獲得使用權(quán)，其收益風險主要有三方面：①從空間角度看，果園收益的風險大小主要受區(qū)域因素、農(nóng)田水利基本設(shè)施以及不可預(yù)見因素等的影響。果園收益的地域差異非常明顯，山地收益明顯低于平地，水利設(shè)施差的收益明顯低，待估對象為山地、坡地，收益風險較高，按行業(yè)特點確定果園收益此風險補償率為0.75%；②果樹收益具有自然災(zāi)害風險和市場風險雙重性。我國目前的果園生產(chǎn)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變過程中，自然風險仍然是阻礙果園收益提高的重要因素，如洪澇災(zāi)害、干旱、凍害和病蟲害等；市場風險是目前影響果園收益的主要風險，如我國幅員遼闊，果樹品種多，生長周期長，當前生產(chǎn)與市場需求無法有效對接，小生產(chǎn)與大市場之間信息不對稱，供需大起大落，風險往往都轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)者和消費者，按行業(yè)特點確定果園收益此風險補償率為3%；③農(nóng)產(chǎn)品受季節(jié)性明顯、不便儲存、保鮮困難等因素影響，從產(chǎn)地到消費者損失較高，具統(tǒng)計目前葉菜類損失率達30%以上，水果類損失率在15-25%，糧食作物在5%左右，對農(nóng)業(yè)收益影響較大，按行業(yè)特點確定果園收益此風險補償率為2%。
根據(jù)政府公布目前價格指數(shù)CPI確定目前通貨膨脹率為3%；評估基準日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%。
還原報酬率=安全利率+風險報酬率+通貨膨脹率
Y—為果樹報酬率=存款基準利率+三收益風險報酬率+通貨膨脹率
=3.25%+0.75%+3%+2%+3%=12%
4、果園的年凈收益增長率
—為果樹年凈收益增長率，根據(jù)《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格之間的關(guān)系研究》中國改革開放30多年來農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指數(shù)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)之間線性組合保持長期平穩(wěn)均衡關(guān)系，且農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格對農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格變化反應(yīng)很靈敏，而農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格反應(yīng)滯后，農(nóng)產(chǎn)品價格上漲可能帶來的收益大多被農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲所抵消，結(jié)合待估對象所在地情況確定果樹年凈收益增長率為2%。
5、果園收益期限的確定
收益期期限應(yīng)該在果園流轉(zhuǎn)合同的剩余期限內(nèi)，根據(jù)果樹（每年收獲一次）的收獲周期確定。如果園流轉(zhuǎn)合同的剩余期限為16.5年，如果可收獲17次，則收益年限取17，如果可收獲16次，則收益年限取16。
應(yīng)用收益法計算基本公式為：
V=A÷(Y+g)×[1-[(1-g)/(1+Y)]^n]
V=果樹承包經(jīng)營權(quán)益價值
A=承包經(jīng)營果樹年凈收益＝承包經(jīng)營果樹年總收入-年總費用
Y=果樹報酬率
g=果樹凈收益年遞增的比率
n=果樹承包經(jīng)營年限
通過上述公式可求出果園用地的承包經(jīng)營權(quán)益價值（過程略）
四、結(jié)束語
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)剛剛起步，農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估正處于探索起步階段，影響農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)益價值的因素復(fù)雜，我們認為收益法是評估農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)益價值適用范圍最廣的方法。另外在此類評估工作中會遇到較大困難，主要體現(xiàn)在1、法律規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有,農(nóng)民承包經(jīng)營的土地是集體分配的，只有承包合同，許多合同不規(guī)范，且四至不清，沒有明確的權(quán)屬資料，給農(nóng)地評估帶來較大風險，阻礙農(nóng)地評估工作的開展，政府應(yīng)加快農(nóng)地的確權(quán)工作； 2、長期以來我國農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農(nóng)民不可能象企業(yè)一樣建賬，政府也沒有專門的調(diào)查統(tǒng)計體系，缺乏收入、成本的權(quán)威客觀資料，隨著農(nóng)業(yè)專業(yè)化集約化發(fā)展，應(yīng)盡快建立各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)威客觀收入、成本、利潤率體系，既能指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，又有利農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估，促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)；3、相對城市房地產(chǎn)評估，農(nóng)業(yè)用地多交通不便，勘查和評估過程復(fù)雜，費時費力，成本高，但農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)益價值較低，收費低，評估機構(gòu)和評估人員積極性不高。評估機構(gòu)和人員要轉(zhuǎn)變態(tài)度，要有服務(wù)三農(nóng)的意識，充分認識到農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)益價值評估將來的市場潛力。
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