假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是成本法與收益法的綜合運用,既是站在未來預(yù)期收益的角度的一種預(yù)期性的估價,又是用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本,屬于成本法的倒算。它是將被估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值,扣除正常投入成本、正常稅費及合理利潤后得到的剩余值,來測算被估房地產(chǎn)價格的一種方法。
假設(shè)開發(fā)法在實際應(yīng)用中非常多見，理論上，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造的或改變用途的舊的房地產(chǎn)等等。
假設(shè)開發(fā)法的基本公式可以表述為：
地價=總開發(fā)價值-開發(fā)費用（含拆遷費和對現(xiàn)有承租者的補償、基建費、業(yè)務(wù)費、財務(wù)費、應(yīng)計費、代理及法律事務(wù)費用）-開發(fā)者的收益-取得土地所需的費用
或是將其細化為：
土地價值 = 開發(fā)完成后價值 –后續(xù)開發(fā)成本 – 后續(xù)管理費用 – 后續(xù)銷售費用 – 后續(xù)投資利息 – 開發(fā)利潤 – 購買該土地所應(yīng)承擔(dān)的稅費
其中要得到投資利息、管理費用等參數(shù)，還必須確定后續(xù)開發(fā)周期、銷售周期等其他過程參數(shù)。
從公式中我們可以看出，在假設(shè)開發(fā)法的運用過程中需要重點了解估價對象在估價時點的狀態(tài)和開發(fā)完成后的狀態(tài)，仔細預(yù)測確定由估價對象在估價時點的狀態(tài)開發(fā)至開發(fā)完成后狀態(tài)所需要的開發(fā)經(jīng)營周期，有可能發(fā)生的各項必要費用，以及每項費用發(fā)生所應(yīng)持續(xù)的正常時間，以及開發(fā)者正常合理的利潤率是多少，取得待開發(fā)房地產(chǎn)的費用是多少等等。
在假設(shè)開發(fā)法的運用過程中除了必須搞清楚是否根據(jù)土地價格的合法原則和最高最佳使用原則正確判斷了土地的最佳開發(fā)利用方式，是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的行情和供求狀況正確預(yù)測了開發(fā)完成后價值之外，還必須準確預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤，特別是在后續(xù)開發(fā)過程中還需要做哪些方面的工作，完成每項工作所需要的時間，需要哪些必要的支出，以及相應(yīng)的應(yīng)得利潤等方面的內(nèi)容。
事實上，針對每種估價目的的不同，可能會存在以下幾種不同的假設(shè)開發(fā)前提：
各種假設(shè)前提下參數(shù)選擇的差別
首先我們以最常見的土地抵押價值評估為例說明在假設(shè)開發(fā)法運用過程中需要考慮哪些對估價參數(shù)選取有影響的參數(shù)。
眾所周知，房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，由此可見，在土地抵押價格的評估過程中，必須考慮到當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)而轉(zhuǎn)由人民法院強制拍賣已抵押土地的過程中有可能產(chǎn)生的估價參數(shù)的選取問題。其一，由于是法院強制拍賣土地，需要辦理相關(guān)拍賣程序，而這種拍賣程序通常相比正常的拍賣過程更加復(fù)雜，耗時更長，也就是說除了現(xiàn)有的土地擁有者必須將現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)讓給其土地的購買者所需的轉(zhuǎn)讓過程，還要附加上強制拍賣的辦理過程，這兩者時間的相加一般會遠遠大于正常的轉(zhuǎn)讓時間，因此在以抵押為目的的估價過程中，估價人員應(yīng)當(dāng)充分考慮這個“換手”過程所需要的時間，即在正常轉(zhuǎn)讓時間的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮該“換手”時間所帶來的新的項目“前期”，并應(yīng)考慮該新的前期所產(chǎn)生的 “前期費用”，另外由于接收被拍賣土地可能給后續(xù)開發(fā)者帶來的風(fēng)險加劇，也應(yīng)該通過調(diào)整后續(xù)開發(fā)者應(yīng)得利潤得以體現(xiàn)。
我們認為在假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用中應(yīng)注意估價目的與估價前提的應(yīng)用，特別是在接近尾聲的在建項目的評估中，通常開發(fā)商認為開發(fā)項目已接近尾聲，那么該在建項目在估價時點的市場價值就應(yīng)該是開發(fā)完成后價值減后續(xù)投入資金，這樣評估出來的在建工程市場價值一定會明顯偏高，而對于以抵押為目的的在建工程項目評估而言應(yīng)考慮到當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)以后，最可能發(fā)生的情況是該項目由人民法院強制轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，而不會由原開發(fā)商即估價委托方繼續(xù)開發(fā)，在這種情況下對于后續(xù)開發(fā)期和后續(xù)投入的確定問題，就應(yīng)當(dāng)考慮該在建工程由人民法院強制拍賣或變賣的期限以及該項目由現(xiàn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開發(fā)商的“換手”期限，即新的項目“前期”，及由此而帶來的新的“前期費用”，因此在估算后續(xù)必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費用”。這樣符合抵押估價中的謹慎原則和《抵押估價指導(dǎo)意見》關(guān)于不得低估后續(xù)開發(fā)周期和后續(xù)開發(fā)費用的要求。
而對于國有土地使用權(quán)出讓價格的評估以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的評估，情況會有所不同。首先國有土地使用權(quán)出讓或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，其交易過程一般不存在過多的不確定因素，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時間一般都是可以準確得到或判斷出來的，站在購買者的角度也可以較準確地預(yù)測整個交易過程所需要的各項費用，同時也可以準確預(yù)測出后續(xù)開發(fā)周期、后續(xù)投入等費用，甚至對于購買者而言，可以根據(jù)規(guī)劃條件以及自身的開發(fā)實力自行決定所預(yù)期的開發(fā)利潤的高低，這就是典型的自愿轉(zhuǎn)讓前提條件下的假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用。對于該類轉(zhuǎn)讓價格的評估，估價人員可根據(jù)估價目的在估價過程中通過市場法預(yù)測正常的開發(fā)周期、必要支出、行業(yè)平均利潤等進行計算。
對于自己開發(fā)前提，多出現(xiàn)在在房地產(chǎn)擁有者自有自估或其他不需要發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的估價項目中，在這種前提條件下，通常不需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程，因此不存在房地產(chǎn)購買待開發(fā)房地產(chǎn)所需要的前期時間和前期費用，因此在這類估價中，估價人員只需要考慮估價對象從估價時點狀況開發(fā)至開發(fā)完成狀況下所需要的后續(xù)開發(fā)周期、開發(fā)費用、管理費用、銷售費用、正常利潤等參數(shù)，而可以忽略購買待開發(fā)房地產(chǎn)所需的稅費。
通過以上的分析我們可以看出，在假設(shè)開發(fā)法的運用過程中，我們必須首先根據(jù)估價目，確定是那種估價前提條件下的估價，并根據(jù)估價對象的具體情況調(diào)整估價過程參數(shù)的大小，特別是后續(xù)開發(fā)周期和開發(fā)費用的大小，在實際工作中，特別是在土地的抵押價值評估中，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開發(fā)完成狀況下所需的正常工期，還有考慮到強制拍賣所造成的“換手”所要產(chǎn)生的前期時間，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開發(fā)完成狀況下所需要的正常投入，還要考慮到“換手”所需要產(chǎn)生的附加的前期費用。
