一、2016年房地產(chǎn)新政策
“去庫(kù)存”和不同市場(chǎng)的分化是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。一、二線城市樓市調(diào)控旨在“控房?jī)r(jià)”，三、四線城市樓市調(diào)控旨在“去庫(kù)存”。
房地產(chǎn)“去庫(kù)存”作為響應(yīng)中央“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的一個(gè)重要內(nèi)容，上半年在政策方面也出臺(tái)了一系列配套措施：
（一）銀行貸款方面：
2月2日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)首先送出“信貸大禮”，決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。
2月17日，中國(guó)人民銀行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。（過(guò)去由于公積金存款利率太低，許多人會(huì)想辦法提取公積金，而現(xiàn)在存款利率提高，有望在一定程度上吸收公積金存款，更大地發(fā)揮公積金的作用，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，用公積金貸款買房的還款壓力可以進(jìn)一步減輕。）
（二）稅收優(yōu)惠方面：
2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠；對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。具體體現(xiàn)為：
1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
河源方面，《河源市區(qū)購(gòu)買商品住房財(cái)政補(bǔ)貼資金管理辦法》規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)房可獲得財(cái)政補(bǔ)貼5000元的政策繼續(xù)有效，并將持續(xù)至今年年底；對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
二、河源市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
（一）2016年上半年河源市區(qū)土地市場(chǎng)分析
背景：3月15日，記者從廣東省國(guó)土資源廳獲悉，除國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和民生保障項(xiàng)目外，河源市被暫停安排供地。
按照國(guó)土資源部《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)省人民政府同意，該廳對(duì)截至2015年12月31日、近五年（2010年至2014年）批而未供和閑置土地處置不力的1個(gè)地級(jí)市和23個(gè)縣（市、區(qū)）暫停2016年新增建設(shè)用地指標(biāo)使用或土地供應(yīng)。
據(jù)介紹，廣東省國(guó)土資源廳對(duì)2010年至2014年近五年供地率未達(dá)到60%的河源市本級(jí)（源城區(qū)）、肇慶市、江門市本級(jí)（蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)）、茂名市本級(jí)（茂南區(qū)、電白區(qū)）、揭陽(yáng)市本級(jí)（榕城區(qū)、揭東區(qū)）等4個(gè)市本級(jí)，河源市（東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣)、韶關(guān)市始興縣、梅州市豐順縣、汕尾市海豐縣，湛江市雷州市、清遠(yuǎn)市英德市等9個(gè)縣（市），除國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和民生保障項(xiàng)目外，暫停安排（使用）2016年新增建設(shè)用地指標(biāo)。（惜售抬價(jià)）
對(duì)超過(guò)土地使用合同規(guī)定的開工時(shí)間一年以上未開工、且未開工建設(shè)用地總面積超過(guò)2010年至2014年近五年年均供地量的河源市和平縣、汕尾市陸豐市、肇慶市德慶縣、云浮市羅定市等4個(gè)縣（市），潮州市本級(jí)（湘橋區(qū)、潮安區(qū)）等1個(gè)市本級(jí)，除國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和民生保障項(xiàng)目外，暫停新增建設(shè)用地供應(yīng)。（惡性囤地）
1、土地供應(yīng)情況
2016年上半年河源市源城區(qū)共有20宗土地掛牌出讓，與去年同期的11宗對(duì)比，上升82%。出讓總用地面積為498950.86㎡，與2015年上半年362376.10㎡相比，上升38%。
2016年上半年河源市源城區(qū)共有20宗土地掛牌出讓，其中住宅用地8宗，商服用地6宗，工業(yè)用地4宗，其他用地2宗。掛牌出讓總用地面積為498950.86㎡，其中住宅用地182759.45㎡，商服用地190420.7㎡，工業(yè)用地84841.61㎡，其他土地40929.1㎡。
2016年上半年出讓土地成交（用地性質(zhì)面積比較）
2、土地成交情況
2016年上半年河源市源城區(qū)共成交（出讓）土地16宗，與2015年同期的8宗對(duì)比上升100%。成交總用地面積437926㎡，與2015年同期286602㎡對(duì)比，上升53%。
2016年上半年河源市源城區(qū)共成交（出讓）土地16宗，其中住宅用地6宗，商服用地6宗，工業(yè)用地2宗，其他用地2宗。成交總用地面積437926㎡，其中住宅用地139313.45㎡，商服用地190420.7㎡，工業(yè)用地67262.41㎡，其他土地40929.1㎡。
值得注意的是，今年上半年出讓成交的6宗商服用地有5宗座落于河源市源城區(qū)高埔崗農(nóng)場(chǎng)，競(jìng)得人均為河源巴登新城投資有限公司，成交價(jià)均以掛牌出讓底價(jià)成交，無(wú)溢價(jià)率；有5宗土地位于河源市江東新區(qū)，河源市華美實(shí)業(yè)有限公司競(jìng)得其中3宗，均以底價(jià)成交，無(wú)溢價(jià)率；有3宗位于新市區(qū)東城中片區(qū)，面積平均約為2萬(wàn)平方米的中小地塊，僅以底價(jià)成交1宗科教用地，另2宗住宅用地均流拍。
這些數(shù)據(jù)表明，政府對(duì)上述成交區(qū)域及地塊招商引資的政策導(dǎo)向明顯，并不是市場(chǎng)各方參與主體對(duì)土地需求的真實(shí)體現(xiàn)，土地市場(chǎng)整體仍呈低迷狀態(tài)。
（二）2016年上半年河源市區(qū)商品房市場(chǎng)分析
總體看來(lái)，市區(qū)市場(chǎng)當(dāng)年新增供給穩(wěn)中略降，房源充足，需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。具體情況如下：
1、供應(yīng)情況
2016年上半年市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積50.13萬(wàn)m2，同比下降6.39%，新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)4105套，同比增長(zhǎng)2.99%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積40.93萬(wàn)m2，同比下降5.08%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)3406套，同比增長(zhǎng)3.49%。主要在售項(xiàng)目有：寶豪?御龍灣、上林苑、東江灣、河源恒大名都、雅居樂(lè)花園、華南城十里東岸、碧桂園?東江鳳凰城、華僑城、源盛閣、堅(jiān)基美麗城、東大財(cái)富中心、萬(wàn)隆?幸福城等。
2、銷售情況
2016年上半年市區(qū)新建商品房預(yù)售面積88.57萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)29.96%；預(yù)售套數(shù)7364套，同比增長(zhǎng)29.01%；成交金額47.61億元，同比增長(zhǎng)22.58%。
2016年上半年市區(qū)二手房交易面積30.87萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32.32%，交易套數(shù)2253套，同比增長(zhǎng)28.23%。交易金額約7.65億元，同比增長(zhǎng)51.49%。根據(jù)同致誠(chéng)評(píng)估對(duì)河源市商品房樣本樓盤的指數(shù)監(jiān)控顯示，2016年河源住宅三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)處于緩慢上升狀態(tài)，每月均有較小幅度的上漲，環(huán)比漲幅約為2%。
3、房?jī)r(jià)情況
2016年上半年市區(qū)商品房均價(jià)5376元/m2 ，同比下降5.69%，其中商品住房均價(jià)5243元/m2， 同比增長(zhǎng)4.58%。
具體房?jī)r(jià)分布：3000-4000元，占13%；4000-5000元，占37%；5000-6000元，占36%。
4、戶型結(jié)構(gòu)
4.1 以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占46%；120-144 m2占27%；144 m2以上占14%；別墅及復(fù)式住房占1%
4.2 以戶型結(jié)構(gòu)劃分：3房占58%；4房占23%；4房以上（不含4房）僅占7%。
4.3 以購(gòu)房對(duì)象劃分：本市區(qū)占16%；縣區(qū)占41%；外市（含港澳臺(tái)）占43%。
通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出，90-120平方米的戶型占46%，三房的戶型占58%，由此可見(jiàn)中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗(yàn)證了投資市場(chǎng)為輔，剛需市場(chǎng)為主的市場(chǎng)格局。
三、2016年下半年河源市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
從今年半年來(lái)房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)可以看出，不僅從銷售面積、銷售套數(shù)上與去年同期相比有了較大程度地上升，在銷售價(jià)格方面也連月呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)。表明樓市觀望情緒在快速消散，購(gòu)房者積極購(gòu)房的意識(shí)趨于增強(qiáng)，這與政府提出的積極去庫(kù)存的政策導(dǎo)向有很大關(guān)聯(lián)。2016年下半年，我們預(yù)測(cè)：
一、土地市場(chǎng)方面。政府出于社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，會(huì)調(diào)整出讓土地的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)出讓土地供應(yīng)量仍會(huì)保持一個(gè)較低的水平，但相比去年應(yīng)該有較小幅度上升。同時(shí)出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，新供應(yīng)的出讓土地價(jià)格亦會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，下行空間有限。
二、商品房市場(chǎng)方面。新建商品房：小戶型住宅物業(yè)，由于土地價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價(jià)格預(yù)測(cè)穩(wěn)定為主，略有小幅上升；其他物業(yè)，比如商鋪、寫字樓、別墅、大戶型高檔住宅等將持續(xù)銷售難度大、空置率高、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，并存在一定的價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。
二手房：根據(jù)同致誠(chéng)評(píng)估對(duì)河源市商品房樣本樓盤的指數(shù)監(jiān)控顯示，2016年上半年河源市區(qū)住宅三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)處于緩慢上升狀態(tài)，每月均有較小幅度的上漲。我們預(yù)測(cè)，下半年二手房市場(chǎng)將持續(xù)保持穩(wěn)中略升趨勢(shì)。
三、熱點(diǎn)區(qū)域方面。從各板塊看，隨著城區(qū)“東拓西優(yōu)、南擴(kuò)北連”的發(fā)展思路逐步清晰，新城東片區(qū)、江東新區(qū)板塊呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，值得關(guān)注。
新城東片區(qū)板塊：隨著市政路網(wǎng)的完善和各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，該板塊呈現(xiàn)出明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，新城東片區(qū)逐步成為了一個(gè)集商務(wù)辦公、金融購(gòu)物、居住為一體的城市集群。該板塊聚集的大型樓盤多，樓盤檔次高，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施逐步完善，發(fā)展前景良好。
江東新區(qū)板塊：迎客大橋的建成開通，極大改善了河源市區(qū)東西兩岸的交通環(huán)境，有力地帶動(dòng)了河源市區(qū)的東片開發(fā)；贛深高鐵年內(nèi)動(dòng)工且河源東站選址江東新區(qū)，江東新區(qū)已著手謀劃“高鐵新城”建設(shè)；河源市政府引入包括中興通訊在內(nèi)的23個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目落戶深河產(chǎn)業(yè)城，為江東新區(qū)的發(fā)展儲(chǔ)備了人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。大力發(fā)展江東新區(qū)的舉措使得該片區(qū)的樓盤大受追捧，該板塊熱門樓盤如華南城·十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城在今年3月份以來(lái)量?jī)r(jià)齊升，發(fā)展前景被外界看好。
