文：李瓊瓊 周夢(mèng)思
在政府大力支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的背景下，“長(zhǎng)租公寓”在市面上出現(xiàn)的頻率越來(lái)越高。最近一則關(guān)于北京租賃住宅樓盤(pán)“中國(guó)鐵建理想家”的消息，引起了小編的注意。這個(gè)租賃住宅樓盤(pán)位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街，地處北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間，緊鄰地鐵四號(hào)線清源路站，開(kāi)發(fā)商為欣達(dá)置業(yè)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，要租該樓盤(pán)的房子，得“押二付一”，但這個(gè)“二”是指二十年，“一”是指“十年”，啥意思？意思就是租這房子得一次性交10年租金和20年的押金，小編一算，這不就是一次性得交30年的房租嗎？！這到底是在買(mǎi)房還是在租房呢……
據(jù)悉，該樓盤(pán)將在2018年春節(jié)前后正式對(duì)外預(yù)租，銷(xiāo)售人員表示該樓盤(pán)的租賃價(jià)格將高于周邊的租賃均價(jià)。
1.我是來(lái)租房的，你卻叫我“買(mǎi)”房，開(kāi)發(fā)商為何如此“為難”租客？
一次性交30年房租，對(duì)于租房者而言絕對(duì)算是一筆“巨款了”，相信不少人都會(huì)望而卻步，那么開(kāi)發(fā)商為什么還要打出這樣的牌呢？那是因?yàn)樽鲩L(zhǎng)租公寓著實(shí)是一筆“燒錢(qián)”的買(mǎi)賣(mài)！企業(yè)要發(fā)展，必須快速回籠資金，而長(zhǎng)租房市場(chǎng)投資回報(bào)期一般都很長(zhǎng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的租金回報(bào)率是非常低的，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%，1%-2%的租金回報(bào)率意味著按著現(xiàn)在的租金水平，開(kāi)發(fā)商回本的期限簡(jiǎn)直遙遙無(wú)期。
以深圳11月份拍賣(mài)的首宗“70年只租不售”的居住用地為例，地塊位于龍華民治街道，占地面積約2萬(wàn)㎡，建筑面積約9萬(wàn)㎡，成交樓面地價(jià)為1.11萬(wàn)元/㎡，成交總價(jià)為10.1億元。以0.8萬(wàn)元/㎡的建設(shè)成本估算，樓盤(pán)總投資成本約為17.3億元。
該項(xiàng)目周邊住宅租金水平大約為100元/㎡·月，在不考慮空置期和資金時(shí)間成本的情況下年租金收入大概是1.08億，這么算下來(lái)項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期長(zhǎng)達(dá)16年，如果要考慮市場(chǎng)空置和資金時(shí)間成本，開(kāi)發(fā)商將面臨更長(zhǎng)的租金回收期，資金周轉(zhuǎn)的壓力是開(kāi)發(fā)商發(fā)展長(zhǎng)租公寓最直接的挑戰(zhàn)。這就不難理解，為什么欣達(dá)置業(yè)要打著一次性收10年租金，20年押金的如意算盤(pán)了。
據(jù)悉，欣達(dá)置業(yè)此舉有設(shè)限“以租代售”之嫌，已被北京市住建委緊急約談，住建委啟動(dòng)了對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式的調(diào)查，并要求其進(jìn)行全面自查和整改。
2.建行“按居貸”：開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回款，租客成本上浮約7%
11與3日中國(guó)建設(shè)銀行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、中海、金地集團(tuán)、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位在深圳舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，正式宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推出“按居貸”產(chǎn)品。
“按居貸”是一種無(wú)抵押，純信用類(lèi)的貸款，貸款利息基本按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，最高可貸100萬(wàn)。額度期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，不可循環(huán)使用，信用方式單筆貸款支用期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)3年。
“按居貸”給想要租房的群體提供了一種新的選擇——貸款租房，租客與房東簽訂長(zhǎng)期租約（一般為3年），租客由每月向房東交房租轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜚y行交租貸，銀行將租金一次性支付給房東（開(kāi)發(fā)商）。在這種模式下，開(kāi)發(fā)商可實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，租客也能在長(zhǎng)租期內(nèi)過(guò)上相對(duì)“穩(wěn)定”的生活，但租房成本會(huì)有一定幅度的提高。
以一套月租為5000元/月的小兩居來(lái)計(jì)算，一次性貸款3年租金的總額為18萬(wàn)元，年利率4.75%，月付利息為5374元，比直接付租金高出374元/月，租房成本上浮約7.5%。
3.長(zhǎng)租公寓模式下，租金普遍比周邊物業(yè)高出10%以上，未來(lái)還得漲！
目前市面上的長(zhǎng)租公寓主要有以下四種系別：
酒店系——代表品牌有：華?。ǔ羌遥⒏C趣（鉑濤）
開(kāi)發(fā)商系——代表品牌有：萬(wàn)科泊寓、招商壹棧
中介系——代表品牌有：鏈家（自如）、我愛(ài)我家（相寓）
公寓運(yùn)營(yíng)系——代表品牌有：新派公寓、YOU+、魔方、熊貓等
|
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式比較 |
||
|
運(yùn)營(yíng)方式 |
集中式 |
分散式 |
|
代表企業(yè) |
開(kāi)發(fā)商、酒店、公寓運(yùn)營(yíng)系 |
中介系 |
|
房源 |
多 |
少 |
|
裝修成本 |
規(guī)?；b修，成本低 |
分批裝修，成本較高 |
|
運(yùn)營(yíng)周期 |
周期長(zhǎng)，資金壓力大 |
回收租金快，資金周轉(zhuǎn)快 |
|
盈利模式 |
租金收入 衍生服務(wù)收入 |
租金差價(jià)收入 衍生服務(wù)收入 裝修溢價(jià) 長(zhǎng)承租期租金溢價(jià) |
|
溢價(jià)空間 |
高 |
低 |
酒店、公寓運(yùn)營(yíng)系別跟開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式類(lèi)似，都是集中式供應(yīng)房源，中介系則以“二房東”的形式為主。長(zhǎng)租公寓一般會(huì)選擇當(dāng)下年輕人喜歡的風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一裝修，另外還會(huì)提供高速網(wǎng)絡(luò)、保潔、家電設(shè)備故障定期排查和及時(shí)維修響應(yīng)等衍生服務(wù)，以提高租住品質(zhì)，因而長(zhǎng)租公寓的租金相對(duì)于周邊類(lèi)似物業(yè)也普遍會(huì)高出10%-20%。
以北京、上海、深圳等一線城市為例，我們來(lái)看看同地段同類(lèi)型房源的租金水平：
|
類(lèi)型 |
公寓 |
長(zhǎng)租公寓租金 （元/月） |
周邊類(lèi)似物業(yè)租金（元/月） |
高出比例 |
|
集中式 |
北京萬(wàn)科泊寓某店 |
2900（22 m2） |
2000（20m2） |
31.82% |
|
上海魔方公寓某店 |
5500（35 m2） |
6800（52 m2） |
20.76% |
|
|
深圳魔方公寓某店 |
3300（32 m2） |
3150（38m2） |
24.26% |
|
|
分散式 |
北京我愛(ài)我家某店 |
2800（54 m2） |
2500（58 m2） |
20.19% |
|
深圳鏈家自如某小區(qū) |
3030（44 m2） |
2600（42m2） |
11.25% |
|
|
深圳自如某小區(qū) |
6600 |
5900 |
11.86% |
從以上分析來(lái)看，住房租賃貸款使租房成本提升約7%，而長(zhǎng)租公寓的租金又普遍比周邊物業(yè)市場(chǎng)租金高出10%以上，整體算來(lái)，租房成本將提升20%。
從當(dāng)下來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓還處于搶占市場(chǎng)的時(shí)期，并未有大的盈利。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 自2014年以來(lái)，已經(jīng)開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓的萬(wàn)科泊寓在全國(guó)24個(gè)城市的24000間公寓尚未實(shí)現(xiàn)整體盈利；入行兩年的世聯(lián)行紅璞公寓除北京紅璞公寓外其他全部項(xiàng)目都處于虧損階段；龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓也公開(kāi)表示三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。
在政策利好下，企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，目的是為了在今后的住房租賃市場(chǎng)搶占一席之地，待市場(chǎng)占有率擴(kuò)大到一定的規(guī)模后，便可通過(guò)上調(diào)租金來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，因此，未來(lái)長(zhǎng)租公寓租金上調(diào)仍是大的趨勢(shì)。
長(zhǎng)租公寓雖然租金相對(duì)較高，但居住環(huán)境和品質(zhì)會(huì)有較大提升，而且長(zhǎng)租的模式能讓租客保持穩(wěn)定的租賃關(guān)系，不用時(shí)常困擾于搬家的問(wèn)題，所以整體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓有利于改善城市租房大環(huán)境，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，這必然是未來(lái)租房市場(chǎng)的發(fā)展方向。
所以呢，好好工作，努力賺錢(qián)吧，不然將來(lái)你可能連房子都要租不起了！
