一、 批準(zhǔn)預(yù)售總量
2010年1～12月（截止到12月26日，下同），深圳市共有80個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增商品房452.46萬平方米，同比減少18.22%；其中商住項(xiàng)目72個(gè)，新增住宅面積350.78萬平方米，同比減少21.78%，辦公項(xiàng)目（含工業(yè)辦公）7個(gè)，新增面積32.92萬平方米，同比減少26.76%；新增商業(yè)用房面積44萬平方米，同比增加16.62%。
新增商品住宅項(xiàng)目中有49個(gè)項(xiàng)目套均面積在90平方米以內(nèi)，占比41.62%，其中又有31個(gè)項(xiàng)目套均面積低于80平方米，占比23.20%。
2010年1～12月深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
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總預(yù)售面積（萬㎡） |
住宅預(yù)售面積（萬㎡） |
住宅預(yù)售套數(shù) |
住宅套均面積（㎡） |
商業(yè)預(yù)售面積（萬㎡） |
辦公預(yù)售面積（萬㎡） |
其他 |
2010年1-12月 |
452.49 |
350.78 |
39500 |
88.80 |
44.00 |
32.92 |
24.79 |
同比 |
-18.22% |
-21.78% |
-15.63% |
-7.30% |
16.62% |
-26.76% |
11.87% |
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)）
從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占78%，較09年同比下降了約6個(gè)百分點(diǎn)，其次是商業(yè)用房，批準(zhǔn)預(yù)售面積占總面積比重比重為10%，再次是寫字樓（含工業(yè)用地），比重為7%，其他用房（含商務(wù)公寓、酒店等）比重為5%。與1～10月相比，商業(yè)用房比重上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)，寫字樓比重下降了約1.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅、其他用房比重均與前十月持平。
二、 商品住宅新增供應(yīng)
1、 各月商品住宅新增供應(yīng)量
2010年，深圳商品住宅新增供應(yīng)量總體偏低，月度走勢(shì)仍然呈較大幅度波動(dòng)。2010年年初，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊，商品住宅市場(chǎng)需求延續(xù)了2009年下半年以來的頹勢(shì)，加上春節(jié)長(zhǎng)假的影響，商品住宅新增供應(yīng)量跌入近年谷底，其中2月僅有2個(gè)小項(xiàng)目入市，累計(jì)可售面積不足2.5萬平方米；3月～4月，隨著市場(chǎng)需求的回升，商品住宅新增供應(yīng)量也將隨之增加；4月下旬，宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入觀望，5月～7月商品住宅新增供應(yīng)量持續(xù)下滑；8月，在剛性需求推動(dòng)以及對(duì)傳統(tǒng)的“金九銀十”的預(yù)期，新盤入市量加大，8月份批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)33.13萬平方米，環(huán)比上漲246.19%，“金九銀十”的銷售熱潮推動(dòng)了開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)步伐，9月份取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目大幅增加，9月份共有22個(gè)住宅項(xiàng)目取得批售，獲批套數(shù)達(dá)9411套，環(huán)比8月增加588.24%，是近一年來批售量最大的月份，“金九”樓市推盤量高潮過后，10月～11月，樓市漸進(jìn)傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)推盤量也處于較低位，12月份，批準(zhǔn)預(yù)售量有所回升，共獲批住宅42.62萬平方米，同比增長(zhǎng)26.85%，2010年深圳市全年共獲批住宅353.60萬平方米，占2009年全年的81.72%。
2009年1月～2010年12月深圳各月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）
2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
2010年1～12月，深圳新房住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中，今年入市的72個(gè)商住項(xiàng)目中23個(gè)分別在特區(qū)內(nèi)、49個(gè)位于特區(qū)外。
特區(qū)外批準(zhǔn)預(yù)售面積占全市的比重為80.26%，較前十個(gè)月下降了約2個(gè)百分點(diǎn)，其中龍崗區(qū)的新增住宅面積159.49萬平方米，是全市獲批面積最大的區(qū)域，占比45.47%，其中面積較大的項(xiàng)目有千林山居、怡龍楓景園、振業(yè)戀山谷、深業(yè)紫麟山花園等，寶安區(qū)的新增住宅所占比重呈繼續(xù)下滑趨勢(shì)，較前十個(gè)月度下降了月3個(gè)百分點(diǎn)，新增住宅面積122.03萬平方米，占比34.79%，其中水榭春天是寶安區(qū)的重點(diǎn)獲批項(xiàng)目。
特區(qū)內(nèi)新增住宅主要集中在南山區(qū)，共有14個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅面積42.12萬平方米，占特區(qū)內(nèi)比重60.82%，羅湖區(qū)有四個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅面積為13.55萬平方米，11～12月鹽田區(qū)無取得批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目，新增住宅面積仍為5.82萬平方米，比重較前十個(gè)月下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，福田區(qū)僅新增四季山水花園1個(gè)項(xiàng)目，獲批住宅面積7.76萬平方米，占全市比重2.21%。
3、新增商品住宅套均面積
2010年1～12月，深圳新增住宅套均面積為88.80平方米，同比下降7.29%。從各區(qū)來看，鹽田區(qū)新增的東部華僑城天麓、天濤軒兩個(gè)豪宅項(xiàng)目套均面積分別為168.85平方米、243.56平方米，使得鹽田區(qū)的套均面積達(dá)103.15平方米，是全市套均面積最大的區(qū)域；福田區(qū)入市的四季山水花園以3房、4房大戶型為主，套均面積101.46平方米；羅湖區(qū)因11月份新增的鳳凰印象花園小戶型項(xiàng)目的拉動(dòng)使得其套均面積大幅下滑，為100.81平方米，較前十月下滑了34.52平方米，寶安區(qū)新增的水榭春天、招商瀾園、財(cái)富港大廈均為小戶型項(xiàng)目，套均面積不足90平方米；南山區(qū)新增住宅套均面積82.83平方米，在實(shí)際銷售中，龍崗區(qū)多個(gè)項(xiàng)目采取戶型組合的方式，如深業(yè)紫麟山、陽光天健城。
2010年1～12月各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅套均面積（㎡）
三、2010年1～12月深圳新房銷售
1、銷售總量
2010年1～11月，深圳共成交新房34895套，成交面積313.81萬平方米，其中，商品住宅成交282.69萬平方米，占成交總量的90.08%，與2009年同期相比同比減少53.29%；商業(yè)用房成交13.99萬平方米，同比增加19.31%；寫字樓成交17.13萬平方米，同比減少17.45%。
2、剩余可售住宅
截至2010年12月26日，深圳市累計(jì)剩余可售新房34016套，可售面積391.2萬平方米，比去年同期分別高2.10%、4.22%，與2010年十個(gè)月相比，存量大幅增加，增幅分別為33.00%，30.96%。
具體從各區(qū)剩余可售套數(shù)來看，剩余可售住宅主要集中在特區(qū)外，總套數(shù)占全市的比重為57.71%，其中龍崗區(qū)剩余可售12025套，占比35.35%，特區(qū)內(nèi)福田、南山可售量較多，占區(qū)內(nèi)比重為84.93%；從各區(qū)存量新房面積看， 龍崗、南山、寶安各區(qū)剩余可售面積分別為120.96萬平方米、94.11萬平方米、83.32萬平方米。
各區(qū)剩余可售新房套數(shù)比重 各區(qū)剩余可售新房（萬㎡）
3、商品住宅成交總量
2010年1～12月，深圳累計(jì)成交商品住宅28985套，成交面積254.02萬平方米，同比減少54.51%，成交均價(jià)為20650元/平方米，同比上漲了46.10%
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成交套數(shù) |
成交面積（萬㎡） |
成交均價(jià)（元/㎡） |
2010年1～12月 |
34578 |
311.70 |
20190 |
同比 |
—— |
-51.58% |
34.70% |
（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)）
4、2010年1～12月各區(qū)商品住宅成交面積
2010年1～12月，深圳新房銷售主要集中在龍崗區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū)，三區(qū)共成交31016套新房，共計(jì)286.07萬平方米，占全市成交的91.78%，其中龍崗區(qū)新房成交量位列全市之首，共成交14702套新房，成交面積140.80萬平方米，占比45.17%，南山區(qū)由于寶能太古城、君匯新天、萬豪月半山等的帶動(dòng)，使得其成交量領(lǐng)先于區(qū)內(nèi)其他三區(qū)，1～12月，南山區(qū)共成交新房54.41萬平方米，福田區(qū)的成交主力為小戶型物業(yè)，各月成交面積在2000～20000平方米不等，羅湖區(qū)的成交面積最小，共成交6.21萬平方米，占比全市成交的1.99%。
5、2009年1月～2010年12月各月商品住宅銷售面積
2010年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步穩(wěn)定的大環(huán)境下，國家開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。僅上半年，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、《個(gè)人貸款管理暫行辦法》及影響頗大的“4.15”新政的出臺(tái)等各個(gè)調(diào)控手段層出不窮。國家從縮緊開發(fā)商的資金鏈、打擊投機(jī)及帶有投資性的買家和加大保障房力度等多方面著手，以達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。受此影響，深圳新商品住宅交易量迅速下滑，5月環(huán)比減少59.17%。6月～9月，深圳樓市在逐步消化“新國十條”的利空影響，成交量逐月大增，9月份由于項(xiàng)目扎堆開盤沖刺中秋國慶等假日銷售節(jié)點(diǎn)，使得單月成交量創(chuàng)今年新高，達(dá)46.31萬平方米，環(huán)比大增77.49%，此后，“限購令”、加息、提高存款準(zhǔn)備金率等各種利空因素的疊加，嚴(yán)重抑制市場(chǎng)交易，成交量高位回落，11月份成交23.29萬平方米，創(chuàng)最近四個(gè)月的新低，臨近歲末的12月份，新房成交有所放量，成交量小幅回升，共成交29.01萬平方米，環(huán)比增加24.56%，與2009年同期相比，同比下降24.63%。
2009年1月至2010年12月深圳商品住宅銷售面積走勢(shì)（萬㎡）
6、2009年1月至2010年12月各區(qū)新商品住宅銷售走勢(shì)
2010年上半年，特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房住宅成交量整體呈下滑趨勢(shì)，新政前期的7～9月，新房成交量逐月增加，受“國十條”和限購令等國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策的影響，10～12月的新房成交量高幅回落，其中，南山區(qū)由于寶能太古城、君匯新天、萬豪月半山等的帶動(dòng)，使得其成交量領(lǐng)先于區(qū)內(nèi)其他三區(qū)，1～12月，南山區(qū)共成交新房54.41萬平方米，福田區(qū)的成交主力為小戶型物業(yè)，成交面積在2000～20000平方米不等，12月份，羅湖區(qū)成交新房1.46萬平方米，創(chuàng)本年度最高值，環(huán)比暴漲4.4倍，占2010年全年成交的23.54%。
特區(qū)內(nèi)各區(qū)新房月成交面積走勢(shì)（萬平方米）
2010年1～12月，特區(qū)外商品住宅成交走勢(shì)與區(qū)內(nèi)各區(qū)基本一致，臨近歲末的12月，寶安、龍崗兩區(qū)成交量都有小幅回升，成交面積分別為17.36萬平方米、29.01萬平方米，環(huán)比上漲27.37%、24.56%，與2009年同期相比，兩區(qū)的成交量同比分別上漲20.30%、-24.63%。
7、商品住宅銷售均價(jià)
①各月商品住宅銷售均價(jià)
2009年1月至2010年2月，深圳新商品住宅銷售均價(jià)由11459元/平方米上漲至24195元/平方米，漲幅達(dá)到111.14%。從2010年3月開始，隨著宏觀調(diào)控力度的加大以及特區(qū)內(nèi)成交面積比重的下滑，全市商品住宅整體成交均價(jià)開始逐月下跌，至2010年6月，跌至16978元/平方米，較2月下跌了29.83%。，伴隨著樓市的回暖，深圳的新房成交均價(jià)也逐漸回升，7月至9月呈逐月拉升之勢(shì)，但由于成交以中低端項(xiàng)目為主，因此整體成交均價(jià)仍在2萬之下。深圳樓市在“銀十”雖然承受著“限購令”的巨大壓力，但一方面“金九”形成的火爆局面仍然持續(xù)，另一方面由于高端樓市特別是別墅市場(chǎng)在“銀十”供求兩旺，使得深圳新房的成交均價(jià)逆勢(shì)強(qiáng)力反彈突破21513元/平方米，達(dá)到今年三月份以來的最高峰，11月～12月，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等高頻度的金融收緊政策更是深度影響樓市，交易清淡，成交均價(jià)大幅下跌，12月新房成交均價(jià)為18082元/平方米，同比下降18.93%。
②各區(qū)新房銷售均價(jià)
2010年1～12月，深圳全市商品住宅銷售均價(jià)同比上漲34.70%。其中，鹽田區(qū)由于高價(jià)的東部華僑城天麓在9月份的成交，帶動(dòng)全區(qū)的成交均價(jià)，達(dá)3646元/平方米，同比增長(zhǎng)3.46%，均價(jià)及增幅均居各區(qū)之首；南山區(qū)近期的成交項(xiàng)目主要集中在寶能太古城、蘭溪谷、香山里等，受此影響，南山區(qū)2010年1～12月成交均價(jià)整體達(dá)到30623元/平方米，同比增加52.09%，居于全市第二位；福田區(qū)由于崗廈的兩個(gè)高端項(xiàng)目和首座、東方新天地廣場(chǎng)、四季山水等價(jià)格3萬以上的高價(jià)項(xiàng)目的成交，成交均價(jià)達(dá)29086元/平方米，同比增長(zhǎng)22.91%；羅湖區(qū)的成交均價(jià)為23195元/平方米，同比增加2.41%，是特區(qū)內(nèi)均價(jià)和增幅最小的區(qū)域。
特區(qū)外，寶安區(qū)的均價(jià)為19881元/平方米，同比上漲40.54%，龍崗區(qū)均價(jià)僅14274元/平方米，達(dá)到全市的最低。
2010年1～12月各區(qū)商品住宅銷售均價(jià)（元/平方米）
③各區(qū)各月商品住宅銷售均價(jià)
特區(qū)內(nèi)各區(qū)中鹽田區(qū)、羅湖區(qū)由于商品住宅成交量少，月成交均價(jià)走勢(shì)受個(gè)盤成交面積比重的影響較大，因此波動(dòng)幅度較大，福田和南山銷售價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平緩。
2009年1月～2010年3月，特區(qū)外二區(qū)商品住宅銷售均價(jià)整體上漲，其中龍崗區(qū)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，而寶安區(qū)雖然整體也呈上升趨勢(shì)，但是自2009年下半年以來，價(jià)格波動(dòng)幅度較大，究其原因，主要是受圣莫麗斯、曦城、萬科金域華府、熙龍灣幾個(gè)豪宅項(xiàng)目成交量變化的影響。2010年3月～6月，寶安、龍崗住宅均價(jià)處于調(diào)整中，雖然個(gè)別月份受個(gè)盤成交量的影響波動(dòng)幅度較大，但整體呈下滑趨勢(shì)。6～10月，寶安、龍崗兩區(qū)的成交均價(jià)分別在18000元/平方米～22000元/平方米、12700元/平方米～16000元/平方米之間波動(dòng)，11～12月，寶安、龍崗的成交均價(jià)有小幅變動(dòng)，較十月份分別下滑了13.77%、6.24%。
特區(qū)外各區(qū)新房月成交均價(jià)走勢(shì)（元/平方米）
8、二手商品房銷售
2010年1～12月，深圳共成交二手商品房112447套，成交面積1035.27萬平方米，同比減少25.96%。全市新房與二手房成交面積比為1︰3.32。
從各區(qū)來看，除鹽田區(qū)成交面積較小外，其余各區(qū)二手房交易量較為接近，成交面積大致在170萬平方米～230萬平方米左右，占全市的比重大致在17%～22%之間。
2010年1～12月，福田、龍崗、羅湖三區(qū)的二手房交易量略為活躍，成交套數(shù)均達(dá)22000套以上，占全市成交的61.89%，較其他五區(qū)，鹽田區(qū)的二手房成交量較小，僅占全市比重的2.62%。未來，隨著特區(qū)外配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，二手房交易量將更加活躍。
2010年1～12月各區(qū)二手房成交套數(shù)（套）
相對(duì)于“新政”后二級(jí)市場(chǎng)交易量的迅速回落，三級(jí)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的敏感性明顯要弱。二手房交易量并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)， 3月～5月成交面積大致穩(wěn)定在100萬平方米左右。6、7月份，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，全市二手房成交面積下跌至79.99萬平方米，但至8月，隨著新規(guī)的即將實(shí)施，全市二手房交易量有大幅度的回升，成交面積達(dá)120萬平方米以上，環(huán)比上升58.8%，9月～10月，限購令新政對(duì)二手樓市成交量有所沖擊，10月份中上旬二手房成交量處于低位，10月份成交面積較8月份環(huán)比大降52.69%，同比下降12.35%，12月份，商品房成交面積74.82萬平方米，同比減少69.52%。
從各區(qū)二手房月成交情況看，除鹽田區(qū)交易量偏低（2010年1～12月月均成交2.16萬平方米）以外，其余各區(qū)走勢(shì)基本一致，其中3月至5月成交量大致平穩(wěn)，6、7月開始下降，新規(guī)前期的8月份交易量顯著上升。2月以前，福田區(qū)交易量領(lǐng)跑各區(qū)，從5月開始，龍崗區(qū)二手房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，交易量已穩(wěn)超福田居于全市各區(qū)之首，新規(guī)時(shí)期，各區(qū)二手房成交量走勢(shì)與全市走勢(shì)大致相同，均有不同程度的下滑，11～12月，隨著歲末的臨近，二手房成交量逐漸回升，龍崗區(qū)12月成交二手房18.05萬平方米，較十月份環(huán)比大增61.59%，成交量及增幅均位于其他各區(qū)之首，寶安區(qū)成交13.96萬平方米，環(huán)比上漲43.33%，增幅僅次于龍崗，其他各區(qū)上漲幅度在6%～28%之間不等。
自2009年以來，特區(qū)內(nèi)二手房掛牌均價(jià)一直保持上揚(yáng)趨勢(shì)，隨著國十條的出臺(tái)，4月～5月價(jià)格上漲幅度有所放緩，進(jìn)入第三季度，4月份出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)樓市的影響作用逐漸消除，成交量逐步放大，二手房掛牌均價(jià)大幅上揚(yáng)，各區(qū)代表性樓盤掛牌均價(jià)多呈上升態(tài)勢(shì)，漲幅集中在700-1500元/平方米，部分價(jià)格較高的個(gè)盤漲幅超過2000元/平方米，少量高端物業(yè)漲幅超過3000元/平方米，10～11月份的深圳二手住宅掛牌均價(jià)繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，但漲幅明顯放緩，11月份鹽田區(qū)的掛牌均價(jià)為19690元/平方米，相對(duì)于1月份環(huán)比上漲26.21%，其他三區(qū)的上漲幅度在18%～21%不等。
對(duì)于特區(qū)外，由于寶安區(qū)的二手房樓市主要集中在寶安中心區(qū)和龍華，這兩個(gè)區(qū)的價(jià)格走勢(shì)直接決定全區(qū)的價(jià)格走勢(shì)，使得寶安區(qū)受二手住宅掛牌均價(jià)受宏觀調(diào)控政策影響更為明顯， 2010年11月，均價(jià)達(dá)15511元/平方米，同比增加34.25%，，相對(duì)于寶安區(qū)，龍崗區(qū)對(duì)宏觀政策的敏感度稍低，到11月，掛牌均價(jià)達(dá)12079元/平方米，同比上升30.19%。
