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2010年1~12月深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
發(fā)布時(shí)間:2013-08-04    4166 閱讀量

  一、    新增供應(yīng)情況
   2005年以來(lái),深圳市新增商業(yè)用房入市量整體呈下滑趨勢(shì),至2009年,全市新房入市29.04萬(wàn)平方米,同比下滑51.92%,創(chuàng)歷史新低。2010年1~12月(截止到12月26日),深圳商業(yè)用房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積44萬(wàn)平方米,同比增加51.52%,是2008年全年新增供應(yīng)的72.85%。


   其中,11月份獲批的皇庭璽園,是2010年以來(lái)新增商業(yè)用房中唯一的一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目,獲批商業(yè)面積0.96萬(wàn)平方米,獲批商業(yè)套數(shù)46套,其他新增商業(yè)用房均為裙樓商業(yè),體量最大的是11月份批準(zhǔn)預(yù)售的位于寶安西鄉(xiāng)街道的魅力時(shí)代花園,獲批面積達(dá)6.9萬(wàn)平方米,位于龍崗布吉街道的海軒廣場(chǎng)項(xiàng)目新增344套,達(dá)到2010年以來(lái)的套數(shù)最多,新增面積2.98萬(wàn)平方米。
   1、各月批準(zhǔn)預(yù)售面積
   2009年深圳月均新增商業(yè)用房2.42萬(wàn)平方米,同比減少51.92%,供應(yīng)高峰期集中在第二季度和第四季度,其中春節(jié)前后新增供應(yīng)量最低,僅0.99萬(wàn)平方米。2010年1~3月,深圳商業(yè)用房新增供應(yīng)量依然疲軟,共計(jì)3.87萬(wàn)平方米,月均1.29萬(wàn)平方米,僅占去年月均預(yù)售面積的一半。4月隨著入市新盤(pán)的增加,商業(yè)用房新增供應(yīng)量一度大幅回升,此后5~8月,受房地產(chǎn)新政的影響,推盤(pán)速度明顯放慢,商業(yè)用房預(yù)售面積也再度回落,9月份,隨著新政的實(shí)施,新增供應(yīng)量暴漲,較8月環(huán)比大增718.93%,供應(yīng)項(xiàng)目多為住宅、商業(yè)裙帶項(xiàng)目,10~11月,商業(yè)用房供應(yīng)量逐漸回歸正常,臨近歲末的12月,新盤(pán)放量大增,新增供應(yīng)面積達(dá)12.2萬(wàn)平方米,環(huán)比暴漲369.23%。
   2、各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積
   從新增商業(yè)物業(yè)分布來(lái)看,主要集中特區(qū)外,共獲批準(zhǔn)預(yù)售32.16萬(wàn)平方米,占全市的比重達(dá)73.09%,由于全市獲批面積最大的項(xiàng)目魅力時(shí)代花園位于寶安區(qū),入市面積達(dá)6.95萬(wàn)平方米,使得寶安區(qū)居于榜首,預(yù)售面積17.05萬(wàn)平方米,占比重38.75%,其中面積較大的項(xiàng)目還有鳳凰花苑、財(cái)富港大廈、高發(fā)西岸花園,獲批面積分別為1.79萬(wàn)平方米、1.72萬(wàn)平方米、1.38萬(wàn)平方米,其他項(xiàng)目面積均不足1萬(wàn)平方米;全市新增的54個(gè)項(xiàng)目中有23個(gè)位于龍崗區(qū),使龍崗區(qū)獲批量?jī)H次于寶安區(qū),共獲面積15.11萬(wàn)平方米,其中位于布吉街道的海軒廣場(chǎng),是全市新增套數(shù)最多的項(xiàng)目,獲批面積2.98萬(wàn)平方米;特區(qū)內(nèi),南山區(qū)9月份獲批的太古城花園項(xiàng)目預(yù)售面積達(dá)5.34萬(wàn)平方米,占南山區(qū)新增商業(yè)用房量的58.49%,使得南山區(qū)新增供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先于區(qū)內(nèi)其他三區(qū);羅湖、鹽田兩區(qū)均有2個(gè)新增商業(yè)用房項(xiàng)目,獲批面積分別為1.64萬(wàn)平方米、1.01萬(wàn)平方米,福田區(qū)僅有哈爾濱大廈一個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售許可證,是全市新增商業(yè)供應(yīng)量最少的區(qū)域。
                   2010年1~12月各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積(萬(wàn)㎡)  


  二、    銷售情況 
    1、成交總量 
    2004年,深圳市成交商業(yè)用房65.01萬(wàn)平方米,較2003年同比增加65.13%,此后2004年~2009年,成交面積大幅下滑,至2009年,全市僅銷售商業(yè)用房13.73萬(wàn)平方米,同比下滑23.30%,2010年1~11月,深圳共成交1625套商業(yè)用房,成交面積合計(jì)13.96萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.03%,超過(guò)2009年商業(yè)用房成交總量。


   2、各月成交情況
   2009年年底至今2010年年初,受銀行信貸收緊的影響,深圳商業(yè)用房成交量持續(xù)低迷,2月~3月連續(xù)三個(gè)月成交面積不足10000平方米。從5月份開(kāi)始,受宏觀調(diào)控影響,商品住宅投資受到抑制,部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng),商業(yè)物業(yè)交易量開(kāi)始大幅回升。6月,商業(yè)用房成交量大增,高達(dá)43099.27平方米,環(huán)比增加229.43%,達(dá)到2009年至今的最高峰,7月~9月,成交量開(kāi)始回落,略低于5、6兩月,各月成交面積均低于10000平方米,較六月份環(huán)比下滑83.93%。11月,商業(yè)用房成交面積1.41萬(wàn)平方米,較9月份環(huán)比上漲103.89%,同比上漲159.96%。 


   3、各行政區(qū)成交情況
   2010年1~11月,深圳成交商業(yè)物業(yè)集中在寶安、龍崗區(qū),兩區(qū)商業(yè)用房成交面積均達(dá)5.17萬(wàn)平方米,成交量不相上下,全市成交量最大的書(shū)香門(mén)第和排名第三的桃源居項(xiàng)目均位于寶安區(qū),面積分別為23139.36平方米、8111.96平方米,共占寶安區(qū)成交總量的66.19%,使得寶安區(qū)的成交面積大幅上揚(yáng),龍崗區(qū)成交22個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目均面積為2350平方米,面積最大的項(xiàng)目是位于大鵬的大鵬曼灣廣場(chǎng),成交面積5818.13平方米;特區(qū)內(nèi)福田區(qū)受neo企業(yè)大道和東方新天地廣場(chǎng)成交兩宗大面積商鋪(8800.7平方米、6547.83平方米)的影響,成交量達(dá)到1.6萬(wàn)平方米;特區(qū)內(nèi)其他三區(qū)總共成交7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,南山區(qū)由于德意名居、德意名居的帶動(dòng)使成交量達(dá)到10000平方米以上,其他兩區(qū)交易量較低,均不足7000平方米。
                       2010年1~11月各區(qū)商業(yè)用房銷售面積(㎡) 
   4、主要項(xiàng)目成交情況
   2010年1~11月,深圳共有45個(gè)項(xiàng)目在售商業(yè)物業(yè),在住宅市場(chǎng)相對(duì)低迷的市場(chǎng)情形下刮起了一股商業(yè)投資熱潮。在售商業(yè)用房項(xiàng)目主要為住宅裙樓,又有75.42%集中在特區(qū)外。書(shū)香門(mén)第以26139.36平方米的成交量居所有項(xiàng)目首位,排名二三的分別是位于福田的neo企業(yè)大道和位于寶安區(qū)的桃源居,成交面積分別達(dá)到8800.7平方米、8111.96平方米,其余項(xiàng)目成交面積均不足7000平方米。
                      2010年1~11月各在售商業(yè)物業(yè)銷售面積(




行政區(qū)

項(xiàng)目名稱

成交面積(

成交套數(shù)(套)

寶安

書(shū)香門(mén)第

26139.36

230

桃源居

8111.96

34

富通御嶺公館

5229.84

96

深物業(yè)新華城

3908.39

66

中糧萬(wàn)福閣

3394.44

15

萬(wàn)科金域華府

1995.9

40

西津美地

1135.24

18

非常公館

1104.81

14

財(cái)富港大廈

419.52

1

金地梅隴鎮(zhèn)

170.92

5

熙龍灣

82.57

1

翠景居

54.13

3

福田

neo企業(yè)大道

8800.7

1

東方新天地廣場(chǎng)

6547.83

42

七街公館

574.34

15

豐盛町地下陽(yáng)光街

62.37

7

龍崗

大鵬曼灣廣場(chǎng)

5818.13

82

深業(yè)東城上邸

163.5

4

萬(wàn)科清林徑

355.58

5

上品雅園

5426.55

108

龍興商業(yè)廣場(chǎng)

5309.4

121

世紀(jì)新城

5244.32

103

大芬油畫(huà)苑

5158.88

20

華業(yè)玫瑰郡

3729.19

32

3號(hào)線城市公寓

3346.21

52

中海康城花園

2539.64

59

大東城

2493.69

24

興苑

1978.58

52

茗萃園

1867.75

24

振業(yè)城

1696.96

12

第五園

1637.56

25

君悅龍庭

1624.85

28

東方沁園

1403.92

34

深業(yè)紫麟山

985.96

12

i派龍城

299.24

2

海語(yǔ)山林

277.93

5

十二橡樹(shù)莊園

218.36

1

康達(dá)爾蝴蝶堡

129.58

3

羅湖

金翠園

3977.38

10

東方頤園

2069.97

21

航天晴山月名園

485.41

5

南山

德意名居

4948.64

51

依云伴山

4222.48

58

中海陽(yáng)光玫瑰園

1833.05

33

鹽田

麓港國(guó)際

194.47

3

  三、    商業(yè)用房三級(jí)市場(chǎng)掛牌
    1、特區(qū)內(nèi)商業(yè)用房三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià)
經(jīng)過(guò)2009年第四季度短暫的調(diào)整后,深圳特區(qū)內(nèi)三區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)在2010年1~11月份再度呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),其中羅湖區(qū)增長(zhǎng)速度要明顯快于福田區(qū)和南山區(qū),主要是受東門(mén)、人民南區(qū)域放盤(pán)量增加的影響。
    2009年1月至2010年11月羅湖、福田、南山商業(yè)用房三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià)(元/㎡)


   2、特區(qū)外商業(yè)用房三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià)
特區(qū)外二區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)走勢(shì)大體保持一致,且掛牌均價(jià)明顯低于特區(qū)內(nèi),寶安區(qū)均價(jià)略大于龍崗,5~11月份,兩區(qū)的掛牌均價(jià)均在穩(wěn)步上升